はじめて住宅ローンを借りる場合

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はじめて住宅ローンを借りる場合

 

住宅ローン借り換えセンターでは、初めて住宅ローンを借りる方の相談も受け付けてます。

マイナス金利政策の導入により、住宅ローン金利が過去最低を更新中です。

その結果、今がチャンス!と、住宅を購入する方も増えてます。

 

初めて住宅ローンを借りる方の場合、おおまかに2つに分かれます。

A 既に住宅購入(建築)の契約済みだが、金融機関を変えたいと考えている方

B まだ住宅購入は決まっておらず、住宅ローン全般の相談を希望する方

 

Aの場合は、既にハウスメーカーに勧められた金融機関の条件では納得できず、もっと良いローンを探したいというニーズです。

Bの場合は、物件購入の前に、自分はいくらのローンが借りれるのか?どういう基準で金融機関を選べば良いのか?金利タイプは何が良いのか?など、基本的な相談です。

 

Aの場合、ハウスメーカー紹介の金融機関で、提携ローンという形で比較的良い条件が提示されたりします。

しかし、最近は提携ローンではなくとも、普通にもっと良い条件のローンもあります。

ところが、金融機関の数や、ローン商品の数が非常に多く、かつ、最近では金利や内容がコロコロと変わるため、当センターの専門家でさえ、混乱する場合があります。

こういった状況下で、一般の方が最適なローンを選別するのは至難の技と言えます。

 

最近、当センターにコンサルを依頼してきたを田中さん(仮名)のケースをご紹介します。

田中さんは、ハウスメーカーの勧める提携ローンでは納得いかず、当センターに相談に来ました。

 

借入希望額は3,000万円。金利タイプは10年固定を希望。

提携ローンの『X銀行』は、10年固定0.9%、という条件でした。

 

条件的には悪くはないですが、ベストではありません。

直近で、10年固定の最低は0.5%です。

ところが、田中さんの地域は取扱不可でした(地方はこういった点が不利ですね)。

 

そこで対象となる金融機関を全てリストアップし、リサーチをしました。

その中で選んだベストの金融機関として『Y銀行』を田中さんに提案しました。

10年固定0.8%です。

 

ハウスメーカーで提案された『X銀行』と、当センターが提案した『Y銀行』の金利差はわずか0.1%です。

3,000万円を35年返済で借りた場合、単純計算では0.1%の金利差で発生する支払総額の違いは50万円程度です。

しかし、当センターの試算では、総支払額の差が、なんと400万円近くも出ました。

 

何が原因なのでしょうか?

これは、10年経過後の適用金利の差です。

一般的に、金融機関は貸付金利を決定する際、『基準金利-引き下げ金利』で、適用金利を決定します。

10年間という固定金利が終了した後の、11年目以降の金利は何%か?が重要です。

 

まず、金融機関によって、「基準金利」がそもそも違います。

また、「引き下げ金利の幅」も違います。

 

X銀行』は、基準金利が高く、引き下げ幅も小さい

Y銀行』は、基準金利が低く、引き下げ幅も大きい

 

この2つの違いによって、11年目以降の金利に差がでます。

その結果、総支払額に大きな違いが出たということです。

 

基準金利は、金融機関毎に決定しており、かつ、変動します。

11年目以降の基準金利の差は現時点ではわかりません。

しかし、引き下げ幅はローンを借りた時点で確定します。

 

2つの銀行間の基準金利の幅が大きく変わるとは、あまり考えられません。

なので、現在の基準金利から、11年目以降の引き下げ幅で試算した結果、これだけの差がでた訳です。

 

一度、借りたことがある方は、何となく、このカラクリに気づく方もおります。

初めて借りる方はさっぱりわからない話だと思います。

 

 

次に、B まだ住宅購入は決まっておらず、住宅ローン全般の相談を希望する方 のケースを簡単にご紹介します。

当センターでは、まずいくら借りれるか?の診断をします。

これは、選択する金融機関やローン商品によって、大きく差が出ます。

選択する金融機関によって、借入可能額が1,000万円以上も差が出たりします。

※これは審査基準の違いです。

 

ですので、●●●●万円~●●●●万円まで借りれます、という診断をします。

どのように借りたら良いのか?(金利タイプ/返済方法/返済年数/連帯債務など)

また、繰上返済はどのように進めるべきか?などの相談もあります。

 

金利タイプは、それぞれのメリット・デメリットを説明しご本人に判断してもらいます。

(この説明は省略します)

 

返済方法は、元利均等か?元金均等か?の選択ですが、ほとんどの方が元利均等を選択します。

元金均等は、最初の支払額が多く、年数経過とともに月々の支払額が減っていきます。

ですので、変動金利で借りた場合、元金均等返済にしておけば、将来、金利が上昇しても、リスク回避になるというメリットがあります。

※その代わり、前半の返済額がきついです。

 

返済年数は35年で借りる方がほとんどです。

連帯債務に関しては、借入可能額(収入合算)の問題と、団信の両面で検討します。

(この説明も長くなるので省略します)

 

その他、繰上返済で注意が必要なのは、住宅ローン減税との兼ね合いです。

早い時期に繰上返済をした方が、利息は少なくなる効果は大きいです。

しかし、元本が減れば、減税額も減ります(控除額の上限以内の場合)。

 

繰上返済の際の最低返済額が設定されていたり、1円から返済できるところもあります。

繰上返済手数料が、有料もあれば、無料もあります。

 

こういった諸々の点を総合的に判断して、金融機関とローン商品を選択し、借り方なども検討します。

初めて借りる方に、これができるか?

リーサチや分析などに、相当の時間と労力をつぎ込まない限り、事実上は不可能と言えます。

 

ハウスメーカーは、正直、どんな融資条件であろうと、ローンが出れば良いという考え方をする傾向が高いです。

金融機関は、自分のところの商品しか進めませんし、他の金融機関のローン商品は把握してません。

 

そうなると自分で勉強し、調査するか、専門家に相談するしかないです。

自分で勉強し、調査すると言っても、働きながらでは、数ヶ月の時間をかけても難しいと思います。

はじめて借りる時は、ローンよりも住宅建築の方に目が行ってしまいます。

 

とりあえず、そこそこの条件でも借りられれば良い、というように妥協してしまいがちです。

しかし、そのために、数百万円もの損をする可能性もあります。

 

わからないという方は、住宅ローン借り換えセンター/住宅ローン審査対策センターにご相談ください。

丁寧に疑問にお答えします。

 

コンサルを依頼する場合は有料になります。

その代わり、満足いただける結果が出せるという自信があります。

まずは無料相談からスタートしましょう!

 

住宅ローン借り換えセンター/住宅ローン審査対策センター

0120-55-2841

 

 

 

 

 

 

 

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