住宅ローン金利、過去最低 変動型0.5%台の裏側

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    三井住友信託銀行は2年固定、年0.35%とありますが
    ただしこれにはカラクリがある。保証料+0.2%、団信(3大疾病)+0.3%。
    出来上がり金利は、0.35%+0.2%+0.3%=0.85%なのです。

    こういったカラクリも住宅ローン診断士は
    お伝えして行きます。

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    日経電子版より

    住宅ローン金利が過去最低の水準を更新している。基準となる市場金利が低いままなのに加え、4月の消費増税後に住宅を買う人が減り、銀行間の競争に拍車がかかったためだ。金利変動型、固定型とも下げ続けており、利用者にとっては借りやすくなっている。物価の上昇分を差し引けば、実質金利はマイナスともいえる。貸し手の利ざやは縮み、銀行の収益を圧迫している。

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    通常半年ごとに金利が見直される変動型では、イオン銀行が今月10日に最優遇金利を年0.77%から0.57%に引き下げた。0.599%のソニー銀行などを下回り、主な銀行の中で最も低い金利となったもようだ。

    三井住友信託銀行の6月の住宅ローン金利は、2年固定型の最優遇金利で年0.35%。前月に比べ0.05%下がり、過去最低を更新した。5年固定や10年固定といった、より期間の長いタイプも前月に続き過去最低となった。三井住友信託だけでなく、三菱東京UFJ、三井住友、みずほの3メガ銀行の金利も過去最低圏内にある。

    銀行の住宅ローン金利は変動、固定型ともに2000年代以降、一貫して下がってきているが、今年4月から一段と下がった。長期金利が急騰しない限り、7月も過去最低の水準が続く可能性が高い。

    消費増税後に金利引き下げ競争が激しくなったのは、新たな借り手が減っているためだ。増税前の駆け込み需要の反動でマンションや一戸建てを買う人が減り、3メガ銀の4、5月の新規実行額は前年同月に比べ2割ほど減った。

    期間10年で金利が3%を超えていた00年代初頭など、金利が高い時期にローンを借りた個人の借り換え需要がピークを過ぎた要因もある。「今は2回目、3回目の借り換えの顧客が主流になっている」(ソニー銀)といい、より有利な条件を求めて個人が銀行を渡り歩いている状態だ。

    住宅ローンは個人向け融資商品の柱で、残高の減少は将来の銀行の収益減につながる。少ない需要を取り込むだけでなく、顧客の流出を防ぐ目的で各行は金利の優遇条件を拡大せざるをえなくなっている。

    一部のインターネット銀行は期間1年、3年で年0.35%の預金金利を提示している。同一の銀行内ではないものの、預金とローンの金利が並ぶ異例の事態も生じている。足元の物価上昇率は増税の影響を除いても1%を超えており、実質的に金利はマイナスになっている。

    ローン金利の引き下げは預金金利との差である利ざやの縮小を招き、銀行の利益を減らす要因となる。貸し倒れの費用も含めると、既に収益環境は厳しくなっており、さらに金利を引き下げる余地も少なくなっている。大手行は重病にかかった場合に返済が免除される保険など、金利以外のサービスを拡充し、新たな顧客を取り込む方針だ。


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