離婚時の住宅ローン対策⑦
離婚・住宅ローン対策センターの望月です。
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前回までのブログはこちら↓
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離婚時の住宅ローン対策①
離婚時の住宅ローン対策②
離婚時の住宅ローン対策③
離婚時の住宅ローン対策④
離婚時の住宅ローン対策⑤
離婚時の住宅ローン対策⑥
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離婚時の住宅ローン対策（著者：望月保秀）
（目次）
１ 離婚の時に問題となる住宅ローン
２ 夫名義の不動産と住宅ローンを妻が引き継ぐことができるか？
３ 夫が住宅ローンを払い続け、妻子が住み続けることができるか？
４ 売却して住宅ローンが残る場合で売却は可能か？
５ アンダーローンで住み続けたい場合どうすれば良いか？
６ 夫が住み続ける場合で、妻の連帯債務又は連帯保証を外すことは可能か？
７ 妻が住み続け夫がローンの支払いを延滞するとどうなるか？
８ 離婚に伴う財産分与によって税金はかかるか？
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離婚時の住宅ローン対策（著者：望月保秀）より引用
家庭裁判所の調停で合意離婚した場合はどうなるのか？
離婚に関して任意での話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所を通じて離婚調停を行います。
離婚調停でまとまらない場合は訴訟まで発展する場合もあります。
仮に、離婚調停で和解が成立した場合、家庭裁判所が作成する和解調書に、自宅の所有権者、住宅ローンの支払義務者、居住権など、夫婦間の権利義務が明記されたりします。
ただ、この合意はあくまで当事者間に限った合意であって、金融機関がそれに合意している訳ではありません。
よって、調停調書に記載があるからといって、それを持って金融機関に出向いても、連帯債務や連帯保証の解除に応じてくれるわけではない為、問題は解決しません。
問題先送りをしてはいけない理由
離婚に伴う住宅ローンの問題は金額が大きく非常に面倒で厄介な問題です。
弁護士や裁判所を経由したとしても何ら問題解決にはなりません。
よって、自分で解決するしかありません。
問題を先送りにしてしまうと、これがまた後々、厄介な問題に発展する場合があります。
例えば、離婚してから数年経過し、いざ名義変更等の手続きをしようする場合、相手方の同意だけでなく、実印や印鑑証明書の提出など、全面的な協力が必要となります。
ところが、離婚してから期間が経過すると、相手方の連絡先がわからない、連絡を取ること自体を拒否される、手続きの同意や協力を得られない、手続きに同意する代わりに金銭を要求される、といった想定外の事態が起きることも考えられます。
ですので、住宅ローンの問題は離婚協議中にしっかりと権利義務を明確にし、金融機関の手続きまで完了してから離婚を成立させなければなりません。
離婚した後、新たなパートナーが見つかり、再婚しマイホームを購入しようとしたところ、従前の住宅ローンの連帯債務者になっている為、住宅ローンが借りられないといった問題が発生する場合もあります。
こういった問題が発生すると、せっかくの再婚の話にも影響を及ぼしかねません。
ですので、将来の再婚や新しい人生設計の為にも、住宅ローンの問題は離婚と同時に解決しておくべきなのです。
調停や訴訟等で当事者同士が住宅ローンの支払義務や所有権に関して合意すれば、金融機関がそれに沿って処理してくれれば簡単です。
しかし、金融機関はいくら調停調書・和解調書・判決文があっても、その通りには処理してくれません。
あくまで当事者間での合意だからです。
調停において、「住宅ローンは夫が払う、所有権は妻に全部移す、居住権は妻と子供が住み、夫が出ていく」というような合意内容は結構多いです。
調停調書に従って、金融機関の同意を得ずに、所有権を妻に移してしまう方もおります。
しかし、住宅ローンの契約書には「担保について現状を変更しまたは第三者のために権利を設定もしくは譲渡するときは、あらかじめ書面により当社の承諾を得るものとします。」
というような約款が入っている場合がほとんどです。
この約定に従うのであれば、「譲渡するときは、あらかじめ書面により承諾を得る」必要があります。
金融機関の承諾を得ずに所有権移転（譲渡）した場合、「期限の利益の喪失」条項のなかの「当社との取引約定の一つにでも違反したとき」に該当します。
期限の利益を失うと「直ちに債務を全額返済」という約定になっております。
では「書面による承諾を取ればいいんですよね？」
と単純に考えますが、あらかじめ相談しても承諾してくれないから皆さん困っている訳です。
実際問題として、事前の承諾なく名義を変更していたとしても、気づかないかもしれません。
仮に気づいても、ローンが延滞していなければ何も言わないかもしれません。
ただ、そのリスクが数年程度ならまだ許容できるかもしれませんが、20年や30年など超長期なるとちょっと怖いですよね。
ローン名義と不動産名義をどちらかに１本化しておくのが最もスッキリします。
ただ、そのためにはローン審査があります。
普通に新規で借りるのと全く同じ審査をクリアしなければなりません。
一定の年収や勤続年数が必要です。
ただ、そもそも、離婚に伴う名義変更の為のローンを取り扱ってくれる金融機関が少ないのが実情です。
金融機関に相談しても、「審査に出してみないとわからない」と必ず言われます。
この金融機関の選定と交渉は、多くの実績がある離婚・住宅ローン対策センターにお任せ下さい。
このブログは書籍内容に補足説明を追加して書いているので、
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