【住宅ローン借り換え】全員見直すべき
【住宅ローン借り換え】全員見直すべき
本日（3/4）の日経新聞に、【住宅ローン借り換え２．５倍】という記事が出てました。
日銀のマイナス金利の影響です。
住宅ローン金利は過去最低を更新中で、連日、テレビや新聞でも取り上げらてます。
ようやく「借り換えしてみよう」という意識が広がった結果でしょう。
住宅ローン借り換えセンターへの相談件数も2月は通常月の４倍ほど増えてます。
3月も相談件数は2月と同じペースで推移してます。
お待たせしてしまっているお客様も多くすいませんm(__)m
住宅ローン借り換えセンター（運営：ＪＭＰパートナーズ）は、日銀に黒田総裁が就任した2013年から事業をスタートしました。
それまでも金利は下がってましたが、黒田総裁が「2年で物価2％達成」「金融緩和を強化」を宣言したため、
☑今後、金利が更に下がる
☑2年後には金利が反転する
と考え、この事業は2年勝負かな？と思い、事業をスタートしたことを覚えてます。
しかし、現実はもう3年目ですが「マイナス金利」導入で更に金利が下がってます。
物価2％も全然見えてない状況で、来年には消費税増税（延期か？）もあり、2％達成はいつになることやら・・・
といった感じです。
本ブログの題名として、【住宅ローン借り換え】全員見直すべきと書いた理由について説明します。
住宅ローン残高は、約180兆円あり、ここ数年はほぼ横ばいで推移してます。
年間の新規の住宅ローン実行額は、約20兆円です（借り換え含む）。
新規に20兆円実行しているのに、残高が横ばいということは、返済も同じくらいあるという事です。
ということは、毎年20兆円の債権が入れ替わっているという理屈が成り立ちます。
金利は2008年のリーマンショック以降、現在までずっと下降してます。
ですので、事業開始の2013年のときは、借り換え対象となる残高は、
180兆円－（20兆円×7年）＝40兆円
で試算してました。
ところが、現在の金利は更に下がっているので、借り換え対象残高は更に広がってます。
今から4～5年以前に借りた人も対象者です。
180兆円－（20兆円×5年）＝80兆円
180兆円－（20兆円×4年）＝100兆円
私は間をとって、「借り換え対象は90兆円」と試算しました。
残高180兆円に対し、90兆円ですから、単純計算で「2人に1人」は見直し対象ということになります。
ところが、最近、住宅ローン借り換えセンターに1～2年前に借りた方も相談に来てます。
借り換えすると、金利は下がっても諸費用がかかります。
なので、さすがに、1～2年前の金利は低いので、メリットは出ないだろうと私も考えてました。
ところがですね・・・メリットがでる人はでるんですね。
私もビックリです。
当時選択していた金利タイプや、借りている金融機関によっては・・・という条件付きです。
例えば、期間固定で借りている人です。
期間固定は、1％前半が多かったですが、現在の10年固定の最低金利は0.5％～0.8％です。
一般的に▲1％の金利差が出る人が借り換え対象と言われてます。
→当センターもそう言ってました。
しかし、現実はそんなことはありません。
金利差は、0.5％でもメリットがでる方もおります。
例えば、2年前に金利1％の10年固定金利で借りている人がいたとします。
最安の0.5％の10年固定に借り換えた場合、少なくとも10年間は利息が50％削減削減されることになります。
2年前に35年ローンで借りていれば、まだ33年残ってます。
残高もたくさん残ってます。
残高が多く、ローン残年数が多いほど、借り換えメリットは高くなります。
更に、店舗系の金融機関で借りている場合、保証料を一括で前払いしているケースがあります。
その場合、借り換えると、残年数に応じて保証料が戻ってきます。
借り換えの場合、毎月の返済額が変わるので、長期に渡り、月々少しずつ利益を得る形になります。
しかし、保証料は現金が返ってきます。
まさに、数十万円のキャッシュバック効果があります。
最近の特徴として、各金融機関は団体信用生命保険（死亡したら完済）が充実してます。
借り換えても、諸費用との相殺で利息は減らないとしても、団信の保障内容が今よりも充実する、というケースもあります。
こういった諸々の点を考慮すると、取り敢えず、住宅ローンを借りている方は全員見直すべき、という結論になります。
無料で試算しますので、住宅ローン借り換えセンターまでお問い合わせ下さい。
