【住宅ローン】延滞したらどうなる？ー⑦
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代表の望月です。
急に暖かくなってきたと思ったら、花粉の季節に入りましたね。
花粉症のひどい方にとっては地獄でしょう。
私は中学生時代から花粉症でした。
まわりは杉だらけの花粉が飛び交うド田舎で育ちました。
なので、春の季節は毎日が地獄でした。
花粉が飛んでいるのが目視できるくらいの環境でしたので・・・
中学の春、母親が親切に暖かい昼間に布団を干してくれて
それを知らずに夜、布団に入った瞬間から朝まで
目の痒みとクシャミがとまらず
母親に激怒した記憶があります。
（お母様、あの時は怒ってしまい申し訳ございません）
最近は治ってはおりませんが症状は
だいぶ軽くなってきました。
体質が改善されたのでしょうか？
毎日食べてる「ヨーグルト」の効果？
→花粉症は腸に原因があるとかないとか？
毎日飲んでいる「水出し緑茶」の効果？
→免疫力が高まるうえ、私はこれでやせました！
毎日飲んでいる「お酒」の効果？
→さすがにこれはないですねｗ
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さて、既に連載７回目となる【住宅ローン】延滞したらどうなる？－⑦を書きます。
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過去の連載はこちら↓
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今回は、少し特殊な解決方法である
「セール＆リースバック」について解説します。
セール＆リースバックとは・・・
一旦、第三者に自宅を売却し、
その買主から賃貸で借りて住む
という方法です。
この方法であれば、自宅にそのまま住み続けることができます。
ただ、実際に自宅は売却しますので所有権は失います。
また、賃貸ですので毎月賃料も発生します。
・子供の学校（学区）の関係
・近所付き合い
・世間体
などを考慮するとあと数年間は
そのまま住み続けたいと考える方も多いです。
そういった時にセール＆リースバックを使います。
もう一つのポイントとして
セール＆リースバックによって時間的猶予を得たうえで
その間に資金を調達したり
信用状態や収支を改善したうえで
数年以内に改めて自宅を買い戻す
ということができる可能性もあります。
セール＆リースバックによって時間を買う、という考え方です。
ただし、セール＆リースバックは
それほど簡単にできるものではありません。
まず第一に、一旦、第三者に売ったとして
その後、賃貸で貸してくれるのか？
そういった買主がそもそもいるのか？という問題です。
身内親族でお金に余裕がある方がいれば
その方に協力して貰うのがベストです。
なかなかそんな裕福で親切な身内はいないでしょう。
そもそもそんな親族がいたら、とっくに相談してますよね。
身内親族に頼る人がいない場合は、
セール＆リースバックを専門に行っている業者に依頼します。
※当社の場合、個別に利回り設計したうえで個別に投資家に依頼してます。
セール＆リースバックの難しいところは、もっと他にあります。
それは、不動産の評価の問題です。
具体的なケースで説明します。
住宅ローン残高が３，０００万円あるとします。
不動産評価は２，５００万円とします。
話を単純化するために、売却価格も同じ２，５００万円と仮定します。
（※実際は、評価額と売却額に差が出る場合があります）
セール＆リースバック業者の買取額は
不動産評価２，５００万円ではありません。
買取価格を算定する際、掛け目をみます。
万が一、賃料が払えない、または、買い戻しできない
となった時には、セール＆リースバック業者はその物件を売却します。
当然、売却（転売）して利益を得ることが前提ですから
２，５００万円より低く買い取る必要があるからです。
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評価の８０％であれば買取額は
２，０００万円（▲５００万円）です。
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評価の７０％であれば買取額は
１，７５０万円（▲７５０万円）です。
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評価額２，５００万円に対し
買取価格が２，０００万円では
債権者（抵当権者）が抵当権解除に同意しません。
債権者の立場から見たら、普通に市場で売却すれば
もっと高く売れる（＝回収額が増える）からです。
なので、このようなケースの場合は
評価額までの不足額を現金で用意しなければなりません。
仮に不足額の現金を用意できる場合でも
できるだけ少ない金額（低い売買価格）で
債権者の同意を取り付ける必要もあります。
将来、買い戻したい場合、できるだけ低い価格で
セール＆リースバックを組成した方が
買い戻し価格も低く抑えることができるからです。
買い戻しはしないとしても
セール＆リースバックした後の毎月の賃料は
売買価格で決まります。
なので、できるだけ低い価格で売買した方が良い訳です。
→賃料の設定方法については後述します。
そうなると、債権者との抵当権の解除金額の調整が重要になります。
出来るだけ低い価格で債権者の同意が取れるか？
といった高度な利害調整能力が必要とされます。
債権者との意見・利害調整ができる
経験豊富な専門家に依頼しないと
高い価格でセール＆リースバックを
組成することにってしまいます。
誰に依頼するか？も重要な要素になるということです。
そもそも論ですが
そんな差額の現金を用意できるくらいなら
住宅ローンの返済はそもそも延滞してませんよね。
ですので、セール＆リースバックが成立するのは
オーバーローン（ローン残高＞評価額）ではない場合でないと
難しいケースが多いのが実情です。
例え住宅ローンが延滞していたとしても
オーバーローンでなければ
売却すれば住宅ローンが完済となります。
ですので、売却で完済することもできるが
そのまま売却せずに住み続けたいというケースなら
セール＆リースバックの手法は使えます。
ごめんなさい。
実はまだハードルがあります。
先ほど、賃料について触れましたが
売却後に賃貸で借りるときの賃料の問題です。
セール＆リースバック業者によって設定賃料は違います。
一般的な相場は
売買価格×１０％前後が年間賃料で
それを１２ヵ月で割ったもの
が月額の賃料設定になるケースが多いです。
仮に、２，５００万円で売却した場合
（本来はこれに諸費用を上乗せした価格）
２，５００万円×１０％÷１２ヵ月＝２０８，０００円／月
が月額の賃料となります。
この賃料では
もともと払っていた住宅ローンの月の返済額よりも
高い賃料になってしまいます。
住宅ローンが延滞するような状況では、この賃料は負担できません。
私も過去にセール＆リースバックを何件も
クロージングした経験がありますが
いずれも相当苦労して組成した記憶しかありません。
※セール＆リースバックを組成できるプレイヤーは少ないです。
セール＆リースバックを希望されるお客様は以外と多いのですが
条件に合うお客様はかなり限定されてしまうということです。
条件に合うかどうかを無料診断して貰いたい場合はご相談ください。
次回は、セール＆リースバックの続きで、
一旦、売却した後に、賃貸で借りて
数年後に買い戻すことを前提にした場合の
「買い戻し」に関して書きます。
具体的には
本当に買い戻しはできるか？
どうすれば買い戻しができるのか？
といった内容を書きたいと思います・
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