金融機関の審査基準（不動産評価編 詳細ver）
皆さん
こんにちは！こんばんは！
JMPパートナーズの吉田です。
今回は前回のテーマの延長で
金融機関の審査基準『不動産評価』についての詳細部分を語りたいと思います。
そもそも、不動産評価が不足していると、
なぜ金融機関は融資をするのに消極的になるのでしょうか？
金融機関が住宅ローンを融資する際
基本的には、対象物件に『抵当権』というものを設定します。
この抵当権というのは、
債務者からの返済が滞り、金融機関がお金を回収出来なくなった時のため、
『担保』として不動産を確保しておくことをいいます。
債務者からの返済が滞った場合
金融機関は、不動産を売却したお金を債務の弁済に充当します。
つまり、担保に取る不動産の価値が高ければ返済が滞った時でも、
不動産を売却することで、残債をより多く回収出来る可能性が高くなります。
よって、担保に取る不動産の価値が高ければ高いほど、金融機関が背負うリスクは少なくなります。
逆に担保に取る不動産の価値が低ければ、例え不動産を売却したとしても債務が残ってしまう形になるので、金融機関も未回収金が出てきてしまうリスクを抱えることになります。
ですので、不動産の評価は、
金融機関が融資をするかを判断する重要な要素の1つとなっています。
ただ、現在住宅ローンを借りている人は、ほとんどの方が『オーバーローン（不動産の価値よりも残債の方が上回っている状態）』です。
金融機関では不動産評価の200％までは融資するという基準をおいてあるところがほとんどなので、オーバーローンでも融資を受けることが可能です。（もちろん、他の要素も含め総合評価にて判断されますが。）
では、不動産評価がローンの残債に比べ、
著しく低い（融資額が不動産評価の２００％ギリギリ、もしくは超過してしまっている）
場合、どのようなデメリットがあるか？
- そもそも、金融機関が融資をしてくれない。もしくは希望の融資金額に満たない。
- 融資条件が悪くなる可能性がある。
- 保証会社に払う『保証料』の金額が高い。
概ね、この3点だと思います。
不動産評価が著しく低ければ、その方に融資をするのはリスクのある事なので
金融機関にしてみれば、融資をしたがらないのは当然ですし
仮にその他の要素でカバー出来る方だったとしても、
金融機関にとって、リスクを抱えていることに変わりありませんので、
金融機関としてはリスクに対してのリターン、つまり金利を少し高く設定したいというのが心情ですよね？
さて、おそらく上記2点に関しては、今回と前回のブログを読んで頂いた方はご理解いただいたかと存じます。
ただ、３点目のデメリットの『保証料』の金額が高いというのは
何のことかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか？
ここを理解して頂くためには
まず、保証料とは何なのか？から説明を始めないといけないのですが・・・
長くなりそうなので、また次回に詳しく説明したいと思います。
次回のブログテーマは
- 保証料って何？
- 不動産評価と保証料との関係性
- 不動産評価不足でも借り換えを行う方法はあるの？（前回のブログで、今回、解説すると言って出来なかったので、次回は必ず書きます！）
でございます！
今回も、ここまでお読みくださった方、ありがとうございました！
ではまた来週お会いしましょう！
JMPパートナーズ
担当：吉田（よしだ）
