区分所有の投資ローンは金融機関は消極的な理由
住宅ローン借り換えセンター／アパートローン相談センターの望月です。
私が毎月執筆している「家主と地主」という月刊誌のコラム
「知っておきたい融資の注意ポイント」について
過去の分も含めて順番にご紹介させて頂きます。
※少し古い記事も含まれておりますがご容赦下さい。
区分所有の投資ローンに対して積極的な金融機関は少ない
このコーナーでは、「住宅ローン診断士」という立場から、アパートローンに関連したテーマを中心として連載を展開しています。「住宅ローン診断士」というのは、不動産ローンに関するコンサルや提案に携わる専門資格者のことをいいます。
今回は、分譲マンションの区分所有に関するお話をしたいと思います。
アパートオーナーのなかには、分散投資のためにアパート以外に区分所有を保有されている方も多いです。区分所有の場合は、空室＝家賃０円というリスクがあるため、これを懸念し、家賃保証会社やサブリースを利用される方も多いのではないでしょうか。
ところで、区分所有の投資ローンについて、金融機関はどう考えているのでしょうか。
住宅ローンとアパートローンを比較した場合、住宅ローンは全ての金融機関が積極的ですが、アパートローンは金融機関によって温度差が出るという話は前号までのシリーズでお話ししました。
金融機関は、区分所有の投資ローンについてはアパートローンよりもさらに消極的です。
この理由は、区分所有の場合は空室＝家賃０円＝延滞発生リスクが高いからだと思われます。
しかし、売却する場合は、アパートよりも区分所有の方が容易です。
こういった理由からか、アパートよりも区分所有の投資ローンを積極的に推進する金融機関もわずかですがあります。
この点は、金融機関によって好き嫌いがはっきりしております。
資金調達の王道は、いくつかの取引銀行をつくり、実績を積み上げ、信頼関係を構築していくことが、最も重要であることは間違いありません。しかし、既存の取引銀行が不得意としているローン分野では、いくら信頼関係や実績があってもローンが組めるとは限りません。
このように、金融機関を画一的に見るのではなく、それぞれの得意分野や積極的な取り組み方針などをこまめに情報収集していれば、購入資金の調達における金融機関の選定に役立ちます。
ところで、区分所有の投資ローンの金融機関の審査基準はどのようになっているのでしょうか。
これも金融機関によってさまざまです。
ローン期間の基準となる耐用年数ですが、区分所有の場合は鉄筋コンクリートがほとんどですので、その場合、法定耐用年数は47年ですが、ローン期間はこれよりも短く、平均的には30年以下のところが多いです。
評価基準については、アパートの評価の場合、積算評価と収益還元法による評価（以下「収益評価」と表記します）ですが、区分所有の場合は、類似物件などの売買事例が多く存在する関係から売買事例と収益評価の両方を見て査定している金融機関がほとんどです。
アパートの場合、積算評価と収益評価を比較した場合、収益評価の方が高くなるケースが多いです。
しかし、区分所有の場合は、売買事例の方が高かったり、収益評価の方が高かったりと、物件によって評価が変わります。
何故、このような現象が起きるかというと、区分所有の場合は、投資用物件のみではなく、自己使用のための住居用として買われる方の存在があるからです。
この評価方法の違いは、区分所有を売却しようとする場合において、オーナーを悩ませる一因となります。家賃収入のある投資物件として売り出すか、住居用として売り出すか、どちらの方が高く売却できるか、といった悩ましい問題です。
金融機関の評価方法においても、区分所有は空室＝家賃０円＝延滞発生リスクが高い分、債権回収を念頭におき貸し倒れリスクが発生しないよう評価は慎重になる傾向があります。
なお、区分所有の場合、ファミリータイプの方が住居用としてもエンドユーザーに売却できることから、収益価格よりも高く売れる可能性があるというメリットがある一方、空室となった場合のローンの自己負担額が大きいというデメリットがあります。
ワンルームマンションの場合は、住居用（または事務所用）で売れる可能性は低く、ほとんどが賃貸収入の投資目的での購入となるため、収益価格で評価しておくのが無難と言えます。
このように、金融機関のローン審査の評価方法や基準を知ることも大事ですが、万が一のリスクに備え、売却を踏まえたうえで評価し、そのうえでローンを検討することが重要と言えます。
参考文献
「望月保秀,「区分所有の投資ローンに対して積極的な金融機関は少ない」,『家主と地主』2015年4月 Vol54（98）」
この記事は少し古い記事ではありますが、
現在の金融機関の対応や考え方は全く変わっておりません。
むしろ厳しくなってきたと考えた方が良いくらいです。
将来の老後の不安から、家賃収入という安定収益を得たいと考え、
今からワンルームなどの区分所有を買っておこうと考える方は以外と多いです。
将来の生活のリスクヘッジの為に、今、投資というリスクを負うことになります。
ローンが払い終えてからようやくリスクヘッジになるのですが、
問題は払い終える前に資金ショートすることです。
１部屋のみの投資の場合、空室が出たら家賃保証がなければローン返済分は全額手出しです。
リスクヘッジと称して、更に物件を買い重ねる場合もあります。
複数物件を保有することで安全性が高まるように見えて、
リスクも高まるというジレンマに陥ります。
お金を貸す側の金融機関も全く同じことを考えます。
なので、消極的な金融機関が多いわけです。
ある程度、資金的な余裕がある方でないとリスクは高いと言えます。
もしくは空室になったら自分が住むくらいの気持ちなら良いと思いますが。
ワンルームマンション投資は、リスクとリターンをよく考え、
慎重に行うようにしましょう。
この記事を読んで「なるほど」と思ったら
下記２つのバナーをクリックしてください↓
WEBでのお問い合わせは↓
住宅ローン借り換えセンター
離婚・住宅ローン対策センター
アパートローン相談センター
返済に困ったら 住宅ローン再生センター
お電話でのお問い合わせは↓
0120‐55‐2841
