アパートローンの審査 厳しく！？
マイナス金利導入から２年が経過しました。
銀行が日銀にお金を預けるとマイナス金利が適用され逆ザヤ（損失）になります。
だから、銀行は融資や投資に資金を振り向けなければならなくなります。
そうすることで、資金が企業や個人にまわります。
企業や個人は、そのお金を投資や消費にまわすことで、経済が活性化されます。
マイナス金利とは、この効果を狙った金融緩和政策です。
ところが、2018年1月29日付、日本経済新聞（マネー向かった先は）
2018年1月28付、日本経済新聞（電子版）の記事にもある通り
お金が向かった先は不動産向け融資が多く、設備投資などの融資にはまわっていないとのことです。
まずは日本経済新聞の記事を参照ください↓
マイナス金利２年 企業の成長投資期待外れ
マネーは不動産・海外へ
- 2018/1/28 22:00
- 日本経済新聞 電子版
日銀が国内では初めてのマイナス金利付き量的・質的金融緩和政策の導入を決めて、29日で丸２年となる。緩和マネーを市中に循環させ景気回復を狙った。マネーは実際、どこに向かったのか。追跡すると、資金需要の偏りという金融緩和だけではいかんともしがたい課題が浮かび上がってきた。（高見浩輔）
「実質金利が下がり、投資や消費にプラスに効く」。2016年１月、黒田東彦総裁はマイナス金利政策の導入を決めた金融政策決定会合後の記者会見で、そう述べた。
銀行が集めた預金を日銀に預けると、銀行が義務として預けなくてはならない法定準備預金額を超えた分の一部については銀行が日銀に0.1％の利息を払わねばならなくなった。
銀行は預金をためこんでも損をしてしまうため、企業への貸し出しなどを増やすようになる。企業が設備投資などをしやすくなり、お金が有効に使われる好循環が生まれると期待した。
では銀行の貸出金は増えたのか。伸びはさほど大きいとは言えないが、増えた。メガバンクや地方銀行など国内銀行の17年末時点の貸出金は485兆円で、２年前に比べ４％増だ。
ただ、中身をみてみるともくろみとは少し違っている。伸びをけん引しているのは不動産業向け融資。前年比での伸び率について推移をたどってみよう。
貸し出し全体が年２～３％の伸びにとどまるなか、不動産業向けはマイナス金利政策後に７％まで上昇。融資全体に占める比率は導入前から１ポイント上昇し、15％になった。
マンション建設のほか、不動産取引向けの資金調達も多いとされる。都市未来総合研究所（東京・中央）は、17年度上期（４～９月）に公表された上場企業や不動産投資信託（ＲＥＩＴ）による国内不動産の売買取引高は１兆8213億円と前年同期比19％増えているという。２半期連続の２ケタ増だ。
ＢＮＰパリバ証券の河野龍太郎氏はこうした傾向について「企業が生産能力を高めて潜在成長率を引き上げるような投資につながっていない」と指摘する。緩和であふれたマネーが、必ずしも経済の収益性を高める方向に向いているわけではない。
融資だけでなく、マイナス金利の影響をじかに受ける銀行の資産内容も変わった。
16年１月末から直近の17年11月までの変化をみると、日銀の当座預金への預け金は68兆円増えて1.4倍になった。
マイナス金利なのに日銀への預金が増えている。一瞬、意外に感じるが日銀は金融機関の収益などに配慮して当座預金の増加分のうち一定条件を満たした部分にはマイナス金利を適用しない。メガバンクなどは日銀の利払いがほぼゼロだった。
銀行が積み上がる当座預金をマイナス金利から守ろうと“抜け穴”を探る動きも目立つ。例えば銀行資産では「債券貸借取引支払い保証金」「コールローン」といった聞き慣れない資産が５兆円ほど増えた。
現金で当座預金に置くとマイナス金利が発生してしまうという地方銀行や信託銀行が、預金を減らすために短期金融市場でメガバンクなどに資金を渡しているという。ではメガバンクのお金は一体どこに向かっているのか。
17年９月末時点で国内銀行の海外支店による貸出金は前年同期比10兆円増の74.7兆円に達した。このうちの多くをメガバンクなど大手銀行が占めるとみられる。銀行間の過当競争で金利低下が続く日本より、高い成長が見込める海外市場に視線が向く。
マネーが不動産や海外に向かうのは、国内企業による前向きな資金需要が十分に伸びていないことの裏返しでもある。企業は低金利に慣れてしまった。もしここから一段金利が低くなったとしても、国内に中長期的な成長が見込めなければ、企業が金利の低さを動機として資金を調達し、設備投資に資金を振り向けることはない。マイナス金利後の風景は、金融政策だけでは解決できない日本の課題をより明確に示している。
不動産向け融資の一つとして、一時期、地主の相続税対策としてのアパート・マンション建設が目立ちました。
銀行も貸出先がなかなかない中で、担保があって高額な融資が獲得できるということで、地方銀行を中心に力を入れてきました。
しかし、首都圏でさえ、空室率が上昇しているというのにちょっとやり過ぎだろうと私も思ってました。
銀行の監督官庁である金融庁は、そういった事態を重くみて、銀行に対しアパート建設融資を抑制するよう指導が入りました。
そういった背景もあり、最近、アパートローンの銀行融資の審査が厳しくなってきております。
（住宅ローンに関しては、今のところ、審査基準はあまり変化はありません。）
ハウスメーカーのエセ家賃保証も社会問題になりつつあります。
直近では、女性専用シェアハウスでブランド展開している【かぼちゃの馬車】が
サブリース賃料の支払いを停止（金融機関への返済額までの支払）という問題が発生しているようです。
高い金利で借りているオーナーさんは、これから大変だと思います。
今、アパートローンを利用しているオーナーさんは、
将来の空室率上昇＋金利上昇という２つのリスクに備えておく必要があります。
まずは、今の金利を見直してみるべきですね。
アパートローンは住宅ローンよりも審査のハードルが高いです。
専門知識も必要ですし、銀行の金利や審査基準も非公開なので情報収集も大変です。
住宅ローン借り換えセンターは、アパートローン相談センターも運営しております。
見直しを希望される方はご相談ください。
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