離婚時の住宅ローン対策⑧
離婚・住宅ローン対策センターの望月です。
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前回までのブログはこちら↓
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対策① なぜ、離婚・住宅ローン対策センターに依頼すべきか？
対策② 書籍【離婚時の住宅ローン対策】目次紹介
対策③ 離婚の時に住宅ローンに関してどのような問題が発生するのか？
対策④ オーバーローンの問題
対策⑤ 連帯債務の問題
対策⑥ 弁護士はどこまでやってくれるのか？
対策⑦ 家庭裁判所の調停で合意離婚した場合は？
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離婚時の住宅ローン対策（著者：望月保秀）
（目次）
１ 離婚の時に問題となる住宅ローン
２ 夫名義の不動産と住宅ローンを妻が引き継ぐことができるか？
３ 夫が住宅ローンを払い続け、妻子が住み続けることができるか？
４ 売却して住宅ローンが残る場合で売却は可能か？
５ アンダーローンで住み続けたい場合どうすれば良いか？
６ 夫が住み続ける場合で、妻の連帯債務又は連帯保証を外すことは可能か？
７ 妻が住み続け夫がローンの支払いを延滞するとどうなるか？
８ 離婚に伴う財産分与によって税金はかかるか？
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離婚時の住宅ローン対策（著者：望月保秀）より引用
夫名義の不動産と住宅ローンを妻が引き継ぐことができるか？
離婚した後、妻が子の親権を取り、養育していくという割合は多いです。
・子の生活環境を変えたくない
・少しでも精神的負担を軽減させたい
・子の学区（通う学校）を変えたくない
・隣近所や地域のお付き合いを続けたい
など、様々な理由から離婚後、妻と子がそのまま住み続けることを希望するのだとうと思います。
この場合、妻が自宅の贈与を受け、住宅ローンを夫から自分の名義に引き継ぎたいといったニーズが発生します。
この場合、妻が社員として働いており、毎月安定した給与収入がある場合は、引き継ぐことができる可能性があります。
今借りている銀行に相談すれば良いか？
一般の方がまず初めにとる行動として、今、住宅ローンを借りている金融機関に相談に行くことが多いと思われます。
しかし、相談にのってくれるどころか、門前払いされる場合がほとんどです。
金融機関側にとっては、離婚と住宅ローンは全くの別物と考えているからです。
それに、連帯債務のままの方が債務者（支払義務者）が２人いることになるので、それをわざわざ夫か妻の１人に再契約し直すことは、金融機関にとって保全上はマイナスの面が大きく、消極的にならざるを得ないといった事情もあります。
他の金融機関を探す
よって、名義を夫か妻の名義に寄せ、１本化したい場合は、他の金融機関に相談することになります。
ですが、そもそも住宅ローンという商品は、マイホーム購入の為の資金ですので、離婚に伴う財産分与を目的としたローン商品ではありません。
そうなるとローン商品の目的や趣旨に反することになる為、このような住宅ローンを取り扱ってくれる理解ある金融機関を探し出さなければならないといった作業が発生します。
審査が通るか？という問題
ようやく対応可能な金融機関を見つけ出したとしても、住宅ローン審査に通るか？という問題があります。
金融機関によって審査基準が違う為、自分の信用力で審査が通る金融機関を見つけるという作業は一般の方では非常に大変です。
住宅ローンの申込から融資実行まで相当の時間と労力を使います。
全ての手続き完了まで最短でも2カ月はかかります。
仮に、審査が通らなければまた同じ時間と労力を使って、他の金融機関を探し手続きをすることになります。
審査が通ればよいですが通らなかった場合の精神的ショックも大きく、時間と労力だけでなく気力も使いますので相当疲れることと思います。
金融機関の選定がポイント
離婚に伴う住宅ローンの名義変更は、普通の住宅ローンの手続きではありませんので、金融機関側もあくまで例外として慎重な審査が行われます。
その為、一定の提案力や交渉力が必要となる場合もあります。
もっと極端な話をしますと、同じ金融機関であっても、支店や担当者によって判断が分かれるケースもあります。
不思議に思うかもしれませんが、離婚に絡む住宅ローンは本来のローン商品としての目的や趣旨とは違う例外案件である為、積極的に推進する支店と消極的な支店があるというのが現実です。
ですので、金融機関の選定は単に金融機関を選べばよいというだけでなく、支店の選別までも必要になる場合があります。良い担当者に当たるかどうかもわかりません。
どのような手続きが必要となるか？
金融機関の選定が完了したら、その金融機関に融資を申し込みます。
夫から妻へ名義を変更する場合、妻の単独名義で住宅ローンを新規で借りなおす手続きになります。
新規借入と全く同じ審査が行われますので、雇用形態、税込年収、勤続年数に加え、カードローンなどの借入及びカードを利用したショッピングの利用状況等も審査の対象となります。
今、借りている住宅ローン名義が夫のみの場合は、住宅ローン残高全額と（自己資金を使わない場合は）借入にかかる諸費用ローンも同時に申し込むことになります。
ペアローン（貸し口が２本あり、夫と妻と別々にローンを借りている場合）の場合は、夫のローン分は買取資金として新規の借り入れとし、妻のローン分は借り換え手続きになります。
また、融資実行と同時に不動産名義（所有権）の移転も行います。
この住宅ローンの名義変更の手続きを行う前に、離婚に伴う財産分与の一環として、不動産名義だけを先行して妻に変更してしまっているケースが時々あります。
これは当事者の合意があれば、法務局に申請して名義変更ができてしまう為です。
この問題については後述しますが、少し面倒な問題が発生する場合がありますので、住宅ローン名義と不動産名義の移転は原則同時に行う方がスムーズです。
離婚に絡んだ住宅ローンのご相談を頂くなかで、妻が子とそのまま住み続ける、
妻にローン名義と所有権を変更したい、
という相談が圧倒的に多いです。
男性がそのまま住み続けるというケースも時々ありますが、その場合は子がいないようなケースです。
今借りている金融機関で名義変更に応じてくれれば苦労はしません。
これができないので、他の金融機関で新たに借りるという手続きが必要になります。
この時の金融機関の選定が重要です。
当社でもこの金融機関の選定は苦労します。
同じ金融機関であっても、支店単位で取扱い方針が違うこともあります。
過去、取り扱った実績がある支店であったとしても、やはり個別判断になります。
一定の所得水準をクリアしていれば、何とかテーブルには乗せられます。
しかし、産休や育休なども絡む為、相対的に所得が低いケースが多く、苦労します。
一定の所得水準をクリアしていた場合は、その他の借入やクレジットカード等の利用状況を確認します。
クレジットカードは限度額で審査する金融機関もある為、その場合、利用していなくとも審査に影響します。
「一定の所得水準」とは、年収300万円とか500万円などと、決められた年収額ではありません。
現在の残高＝借入必要額に対して、基準をクリアしているか？という尺度になります。
当社は、住宅ローン借り換えセンターや住宅ローン審査対策センターを運営しておりますので、この点の審査ノウハウは持っております。
そういう意味で言いますと、離婚・住宅ローン対策センターは住宅ローンの中でも最高難易度と言えます。
このブログは書籍内容に補足説明を追加して書いているので、
書籍よりも詳しい内容になります。
ただ、ブログでの解説は時間がかかりますので、先に要点をつかみたい方は
を購入いただきご一読頂ければと思います。
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