【住宅ローン借り換え】全員見直すべき

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【住宅ローン借り換え】全員見直すべき

 

本日(3/4)の日経新聞に、【住宅ローン借り換え2.5倍】という記事が出てました。

日銀のマイナス金利の影響です。

住宅ローン金利は過去最低を更新中で、連日、テレビや新聞でも取り上げらてます。

ようやく「借り換えしてみよう」という意識が広がった結果でしょう。

 

住宅ローン借り換えセンターへの相談件数も2月は通常月の4倍ほど増えてます。

3月も相談件数は2月と同じペースで推移してます。

お待たせしてしまっているお客様も多くすいませんm(__)m

 

住宅ローン借り換えセンター(運営:JMPパートナーズ)は、日銀に黒田総裁が就任した2013年から事業をスタートしました。

それまでも金利は下がってましたが、黒田総裁が「2年で物価2%達成」「金融緩和を強化」を宣言したため、

☑今後、金利が更に下がる

☑2年後には金利が反転する

と考え、この事業は2年勝負かな?と思い、事業をスタートしたことを覚えてます。

 

しかし、現実はもう3年目ですが「マイナス金利」導入で更に金利が下がってます。

物価2%も全然見えてない状況で、来年には消費税増税(延期か?)もあり、2%達成はいつになることやら・・・

といった感じです。

 

 

本ブログの題名として、【住宅ローン借り換え】全員見直すべきと書いた理由について説明します。

 

住宅ローン残高は、約180兆円あり、ここ数年はほぼ横ばいで推移してます。

年間の新規の住宅ローン実行額は、約20兆円です(借り換え含む)。

新規に20兆円実行しているのに、残高が横ばいということは、返済も同じくらいあるという事です。

 

ということは、毎年20兆円の債権が入れ替わっているという理屈が成り立ちます。

金利は2008年のリーマンショック以降、現在までずっと下降してます。

ですので、事業開始の2013年のときは、借り換え対象となる残高は、

180兆円-(20兆円×7年)=40兆円

で試算してました。

 

ところが、現在の金利は更に下がっているので、借り換え対象残高は更に広がってます。

今から4~5年以前に借りた人も対象者です。

180兆円-(20兆円×5年)=80兆円

180兆円-(20兆円×4年)=100兆円

私は間をとって、「借り換え対象は90兆円」と試算しました。

残高180兆円に対し、90兆円ですから、単純計算で「2人に1人」は見直し対象ということになります。

 

ところが、最近、住宅ローン借り換えセンターに1~2年前に借りた方も相談に来てます。

借り換えすると、金利は下がっても諸費用がかかります。

なので、さすがに、1~2年前の金利は低いので、メリットは出ないだろうと私も考えてました。

 

ところがですね・・・メリットがでる人はでるんですね。

私もビックリです。

当時選択していた金利タイプや、借りている金融機関によっては・・・という条件付きです。

 

例えば、期間固定で借りている人です。

期間固定は、1%前半が多かったですが、現在の10年固定の最低金利は0.5%~0.8%です。

一般的に▲1%の金利差が出る人が借り換え対象と言われてます。

→当センターもそう言ってました。

 

しかし、現実はそんなことはありません。

金利差は、0.5%でもメリットがでる方もおります。

 

例えば、2年前に金利1%の10年固定金利で借りている人がいたとします。

最安の0.5%の10年固定に借り換えた場合、少なくとも10年間は利息が50%削減削減されることになります。

 

 

2年前に35年ローンで借りていれば、まだ33年残ってます。

残高もたくさん残ってます。

残高が多く、ローン残年数が多いほど、借り換えメリットは高くなります。

 

更に、店舗系の金融機関で借りている場合、保証料を一括で前払いしているケースがあります。

その場合、借り換えると、残年数に応じて保証料が戻ってきます

借り換えの場合、毎月の返済額が変わるので、長期に渡り、月々少しずつ利益を得る形になります。

 

しかし、保証料は現金が返ってきます。

まさに、数十万円のキャッシュバック効果があります。

 

最近の特徴として、各金融機関は団体信用生命保険(死亡したら完済)が充実してます。

借り換えても、諸費用との相殺で利息は減らないとしても、団信の保障内容が今よりも充実する、というケースもあります。

 

こういった諸々の点を考慮すると、取り敢えず、住宅ローンを借りている方は全員見直すべき、という結論になります。

 

無料で試算しますので、住宅ローン借り換えセンターまでお問い合わせ下さい。

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