住宅ローン【団信】に加入できない場合
住宅ローン【団信】に加入できない場合
住宅ローン借り換えセンターには、全国から様々な住宅ローンの相談が寄せられます。
自分で借り換えを行う時間がある方や、手間を惜しまない方は、無料相談のみで終わります。
一度自分で挑戦したが、審査が通らなかった方などが、住宅ローン借り換えセンターに相談するケースは多いです。
審査が通らない主な理由として・・・
☑個人信用情報の問題
☑返済比率が足りない（借入過多、年収不足）
☑借地権のため審査が通らない
☑団信が通らない
などが比較的多いです。
個人信用情報の問題は、人それぞれなので、通る方もいれば、通るまでに時間がかかる方もおります。
返済比率が足りない場合は、収入合算したり、他の借入金を先に借り換えてから申し込むなどのテクニックを使います。
※収入合算は金融機関によって、収入合算できる割合、勤続年数、勤務形態など、審査基準が違います。
借地権の場合は、取り扱う金融機関が限定されているため、情報力でカバーします。
また、通常は借地権を取り扱わない金融機関であっても、属性が良ければ個別交渉で通す場合もあります。
そして、今回のブログのテーマとして「団信が通らない」というケースについて、お話します。
まず、基本的な知識から。
団信とは「団体信用生命保険」の略称です。
契約者と保険金受取人が金融機関となり、被保険者が借主という保険契約です。
借主が死亡や高度障害になった場合に、住宅ローンが保険料で全額返済になるという保険です。
最近では、死亡・高度障害以外に、一定の病気にかかった場合におりる疾病付団信がたくさん出てきました。
金融機関も金利や諸費用以外で差別化をはかるため、疾病付団信に力を入れております。
ただ、この疾病付団信の比較は非常に難解です。
※現在、住宅ローン借り換えセンター所属のスタッフの情報収集力や分析力で解析作業を進めております。
民間の金融機関では、金融機関が保険料を負担します。
とは言っても、実質は金利に内包されているだけです。
疾病付団信になると、金利に0.2％～0.4％上乗せになったりします。
住宅金融支援機構のフラット３５は、金利とは別に、保険料を負担します。
民間の金融機関は団信込みの貸付金利です（一部違うところもあります）。
ですので、貸付金利の比較をする場合、フラット３５は貸付金利＋団信料を加算した金利で比較するのが正しい方法です。
基本的に、民間の金融機関では団信加入は原則、必須となっております。
（団信未加入で、民間金融機関で通したことはありますが、これは例外中の例外です）
よって、団信に入れない方は住宅ローン審査が通らない、という結果になります。
しかし、フラット３５は団信が任意加入となっております。
ですので、団信に入れない方はフラット３５で借りる、という選択があります。
住宅ローンは金額が大きく、返済も長期に渡ります。
団信に入れないと万が一の場合の不安が大きく、できるものなら団信に加入したいものです。
心配な方は、民間の生命保険（入れるもの）でカバーする方法もあります。
最近では、団信に加入できるが、敢えて入らず、民間の生命保険の収入保障保険に加入する方もおります。
年齢によっては保険料が団信よりも安くなる為です。
しかし、そもそも団信に加入できないので、生命保険でも審査が通るかは微妙です。
仮に加入できたとしても、保険料が高くなったりします。
新規で住宅ローンを借りる場合は、仮に団信に加入できなくとも、マイホームが欲しいので致し方ないと考える方も多いと思います。
問題は、借り換えの場合です。
もともと新規で借りた際には団信に加入できていたものの、借り換えの時点では団信に通らないといった方がおります。
もちろんフラット３５であれば、団信なしで借り換えできます。
しかし、現在、団信に入っているのに、借り換え後は団信に入れないでは不安です。
（残高が少ない場合や、民間の生命保険でカバーできているなら構いません）
新規で借りたのは３０代が多く、借り換え対象者は４０代が多いです。
４０代になると様々な病気が出始める年齢です。
なかには非常に稀な病気にかかってしまった、という方もおります。
住宅ローン借り換えセンターでは、団信が通らないといった方からご相談もお受けしております。
そういったケースでは、どうやって対処するか？ですが・・・
現在の状況を確認し、団信が通る可能性がある金融機関を徹底して探します。
微妙な場合は、とにかく団信審査が通る可能性のあるところ全てに、団信優先で事前審査を申込みます。
徹底した情報収集と分析、あとはマンパワーです。
団信は保険会社が保障を引き受けます。
この保険会社が、金融機関によって違います。
団信の審査基準は、引受保険会社によって決まります。
ローンの審査基準が違うように、団信の審査基準も違うという点がポイントです。
対象となる金融機関にヒアリングするなどし情報を集めます（既にかなりの金融機関の情報は持ってます）。
特殊な病気の場合は、外部の保険加入審査の専門家に相談する場合もあります。
非常に手間暇はかかりますが、何とか団信の審査に通ったときのお客様の満足度は非常に高く、当センターもやりがいを感じます。
※もちろん、虚偽申告などで保険審査を通すなどということはしません。
団信が通らず、住宅ローンの借り入れ・借り換えを諦めている方、是非、一度、ご相談してみて下さい。
団信が通る金融機関が見つかるかもしれません。
住宅ローンを安心して借りて頂くけるよう、スタッフ一同、引き続き、コンサルティング能力を高めて参ります。
