住宅ローンは諸費用を含めた実質金利で判断すべき

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住宅ローンは諸費用を含めた実質金利で判断すべきということをお伝えしたいと思います。

住宅ローンは市場最低の金利水準で推移しているのは皆さんよくご存知だと思います。
特に変動金利は1%を切っており、考えられない水準です。

 

低金利はいつまで続く?

この低金利がいつまで続くのか?は誰も予測できません。
日銀の金融緩和が解除されれば上がるのでしょうが、ではいつ解除するのか?が予測できません。

日本は来年に更に消費税が10%に上がる可能性があります。
原発、火力発電、太陽光発電などエネルギー問題に絡み、今後、益々電気代も上がります。
オリンピックまでは公共工事もあり、好景気が続くんだろうと思いますが、それが終わったらどうなるのでしょう。

また、最近では日本の政策や景気動向だけではなく、欧米などの金融政策にも左右されます。
アメリカが金融緩和解除すると宣言してますが、ヨーロッパは金融緩和解除は当分先になりそうです。
中国のシャドーバンク問題はやバブルは本当に大丈夫なのでしょうか。
こうなると誰も予測できません。

世界中でお金があり余っているという現象だけは事実です。

 

固定金利と変動金利のどちらが良いか?

誰もが金利について不安を抱えるなか、固定金利と変動金利とどっちが良いですか?ということをよく質問されます。
これは個人的見解ですが、経済的に余裕がある方は変動がお勧めです。
金利が安いうちに繰り上げ返済した方が、元本充当額が大きく、将来金利が上昇しても元本が減ってますから利息も少なくてすみます。

(団信や住宅ローン控除があるから、繰り上げ返済は勿体ないという意見もあります)

固定金利は一種の保険のようなものです。
少し割高な金利は保険料のようなもので、それを払うことで、将来の安心を買うというものだと思います。

ですので、各家庭のライフプランや経済的な条件、あとは好き嫌いで決めるべきものです。

 

住宅ローンは諸費用を含めた実質金利で判断すべき!

さて、ここで言いたかったのは、固定金利か変動金利か、金利がいつ上がるか?といった話ではありません。

今、住宅ローンを借りる場合の話です。

貸金業法では法律的で実質金利を表示するよう義務付けられております。

例えば、借りる際の諸費用や保証料などを含めて、何%の金利になるのか?という表示です。

ところが銀行法では、実質金利の表示は義務付けられておりません。

そういったこともあり、各銀行は貸付金利は表示するものの、事務手数料、保証料、団体信用生命保険などは別に表示したりします。

何が本当の金利なのか?見た目の数字ではとても判断できなくなっております。

 

保証料は込みか、別か?

例えば・・・

A銀行の住宅ローン金利 → 0.9%(保証料込)

B銀行の住宅ローン金利 → 0.75%(保証料別)

 

表面上の金利はB銀行の方が安いです。

しかし、保証料は0.2%上乗せされるため、B銀行の実質金利は、0.95%となり、実質金利はB銀行の方が高くなります。

保証料は金利上乗せタイプ以外に、元本上乗せという方法もあります。

そうなると、金利は低くても、元本が増えるということになり、どっちが得なのか?がよくわからなくなってきます。

 

事務手数料はいくらか?

それ以外には、事務手数料があります。

高いところでは、借入額×2%と消費税をとります。

3000万円の借入なら、約60万円です。

安いところは、0円~3万円程度です。

 

団体信用生命保険は? 

固定金利のフラット35(住宅金融支援機構)でも、似たようなことがあります。

民間の金融機関では、団体信用生命保険はほぼ強制加入であり、保険料は銀行負担ですが金利に含まれております。

しかし、フラット35は団信は任意加入であり、且つ、別建てです。

3000万円の借入なら、年間で10万円前後負担することになります。

この団信も実質金利として計算すれば、約0.3を上乗せしたものが実質金利となります。

 

期間固定終了後の優遇金利は?

期間固定金利の場合は、固定期間終了後の優遇金利も要チェックです。

最初借りる時の金利が低くとも、期間終了後の引き下げ幅が小さかったりする場合があります。

 

 

こうなると、何が良いのか?専門家でも混乱します。

よく見極めて住宅ローンは選択して下さい。

 

 

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