住宅ローン審査の肝【その２：前篇】

住宅ローン審査の肝【その２：前篇】

住宅ローン審査の肝【その１】では、金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準について解説しました。

①雇用形態、②勤続年数、③年収、そして「借入金の返済に延滞がないこと」です。

確認したい方はこちら　→　住宅ローン審査の肝【その１】

住宅ローン審査の肝【その２：前篇】では、金融機関の融資金額の審査について解説します。

融資金額を決める審査基準は、

①返済比率（年収）

②返済期間

③審査金利

④借入金

の4つです。

①返済比率（年収）とは・・・

年収に占めるローン返済に充てられる金額の上限です。

（例）　年収400万円、返済比率30％なら　　400万円　×　30％　＝　120万円　

これを12ヵ月で割れば、月々10万円が住宅ローンを含む全てのローン返済の限度額という計算になります。

返済比率を高く設定している金融機関の方が、月々の返済の限度額が増えるので、その分、借入可能額が増えることになります。

この返済比率は、年収によって採用する基準を変えている金融機関もあります。

　（例）　　年収400万円未満は30％　　400万円以上は35％

なかには、一律、40％で計算する金融機関もあります。

同じ金融機関でも、地域や支店によって、返済比率の設定を変えている金融機関もあります。

また、返済比率が25％以下におさまる場合、金利優遇する金融機関もあります。

平均的には30％～35％で設定している金融機関が多いです。

この返済比率は、金融機関によってはホームページで公開していたり、直接、金融機関に聞けば教えてくれる場合もあります。

※なお、配偶者・子供・親などの連帯債務者として参加することで、収入を合算して計算することもできます。

②返済期間

返済期間が長ければ長いほど、借入可能額が増えることになります。

逆に、返済期間を短く設定すると、借入可能額は減ることになります。

住宅ローンの最長期間は、どこの金融機関も35年で設定してます。

（ちなみに、住宅金融支援機構のフラット50は、最長50年です）

完済年齢は70歳～80歳の間で金融機関毎に設定されております。

（補足）

住宅ローンを借りる年齢は、30代～40代が多いですが、この年代は養育費などで、生活費が最もかかる年代です。

ですので、出来るだけ、月々の返済額は低く抑えたいと考えるので、返済期間は３５年でローンを組む方が多いと言えます。

注意が必要なのは、70歳～80歳という年齢になれば、収入は年金のみとなっている可能性が高いことです。

そうなると、計画的に繰り上げ返済をしていくか、退職金で清算するなどの方法が考えられます。

ただし、退職金で清算すると、その後の老後の生活資金に不安が残ります。

ですので、３５年という長期でローンを組んだとしても、それは最低支払額と考えておき、計画的な繰り上げ返済をしていくか、別途、繰り上げ返済用に貯蓄するなどの工夫が必要となります。

住宅ローン審査の肝【その２：前篇】では、金融機関の融資金額の審査に関する項目として、①返済比率（年収）、②返済期間について簡単に解説しました。

住宅ローン審査の肝【その２：後篇】では、③審査金利、④借入金について解説します。

住宅ローン審査について、しっかり学びたい方は、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の【住宅ローン診断士】の資格で学ぶことができます。

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