住宅ローン審査の肝【その2:後編】

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住宅ローン審査の肝【その2:後編】

 

 

住宅ローン審査の肝【その1】では、金融機関がローンを貸すか、貸さないか?の基本的な判断基準について解説しました。

住宅ローン審査の肝【その2:前篇】では、金融機関の融資金額の審査において、融資金額を決める4つの要素のうち、①返済比率(年収)、②返済期間について解説しました。

確認したい方はこちら↓
住宅ローン審査の肝【その1】
住宅ローン審査の肝【その2:前篇】


住宅ローン審査の肝【その2:後篇】では、金融機関の融資金額の審査において、融資金額を決める4つの要素のうち、残りの2つ、③審査金利④借入金について解説します。

 

 

③審査金利

審査金利とは、実際に適用される金利とは別に、金融機関が個別に設定している審査用の金利です。
審査金利は、メガバンク地銀3%~4%で設定している場合が多いです。

例えば、審査金利が3%に設定されていた場合、住宅ローンを申し込んだ方が、3%の金利設定で月々の元利金の返済が可能かどうかを判断します。

月々の返済が可能かどうかの判断は、住宅ローン審査の肝【その2:前篇】で解説した返済比率(年収×○%)で算出した月々(又は年間)の支払可能額が上限となります。

返済比率で算出した月々の支払可能額を超えた場合は、頭金を入れるか、借入総額を減らさなければ審査が通らないことになります。

 

審査金利はその時代の金利推移によって、金融機関の判断で変化します。
地方銀行3%3.5%で設定している場合が多いというイメージで、実際に借り入れる金利よりも高めに設定されております。

 

一方、信用金庫は(全てではありませんが)、実行金利(実際に借りる金利)で設定しているケースが多いという印象を受けます。

実行金利となると、最近では変動金利では0.7~1%前後固定金利で1.5%~2%前後ですので、それを審査金利で採用することになるので、必然と融資可能額が増えます

審査金利を高く設定すればするほど融資金額は減り、低く設定すれば融資金額が増えるということです。

 

ですので、審査基準の厳しいメガバンクやネット系銀行で審査が通らない場合は、信用金庫で再チャレンジすることで希望額まで借りれる場合もあります。

なお、審査金利はどこの金融機関も情報は開示しておりません。
聞けば教えてくれるところもありますが、基本的に内部情報ですので非公開です。
※住宅ローンのコンサルティング会社には教えてくれたりします。

 

 

④借入金

最後に借入金です。
借入金とは住宅ローンのみでなく、自動車ローン、リフォームローン、教育ローン、カードなどのキャッシングなど、その方が借りている金額の全てを指します。

返済比率の項目でも説明しましたが、返済比率によって算出した金額が、その方の支払の上限額になりますが、全ての借入金の返済がその上限額以内に収まらなくてはなりません。

ですので、年収が高くても、他に多額のローンを借りていると、借りれる住宅ローンの金額も低くなってしまいます。

特に注意が必要なのが、カードローンのキャッシング枠です。

キャッシング枠は30万円とか50万円といったように限度額が設定されてます。
仮に50万円のキャッシング枠のカードを保有していて、10万円借りていたとします。
この場合、審査上は10万円の借入金ではなく、限度額である50万円を借りているというように審査されてしまいます。
借入金が0円だとしても同じです。

ですので、カードをたくさん保有している方は、キャッシング枠を解除するなりしないと、融資可能額に影響を及ぼします。

 

住宅ローン審査について、しっかり学びたい方は、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の【住宅ローン診断士】の資格で学ぶことができます。

 

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