借り換えで【教育費】捻出への挑戦 ≪前篇≫

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東北地方にお住いの共働き世帯のご夫妻(以下、A夫妻)から、次のようなご相談をいただきました。

「子供の教育費を捻出するために、住宅ローンの毎月の返済額を削減したい」

「ボーナス返済はそのままで良いが、月額返済分を減らしたい」

 

A夫妻が現在契約している住宅ローンは、

☑残高 2,400万円

☑残期間 12年

☑金利  2.3%

今の金利水準からすると高いです。

この数字だけ見た場合、借り換えメリットは出るだろうと予想できます。

診断の結果は、月々▲1万円程度の削減という結果でした。

 

 

次に、借り換え審査が通るかどうかの、与信診断を行いました。

住宅ローン審査には、返済比率(返済負担率)という考え方があります。

全ての借入金の返済額が、年収の30%~35%といった一定の範囲内におさまっている必要があります。

これをオーバーすると、審査が否決になります。

また、この返済比率の基準は、各金融機関毎に設定してます。

 

A夫妻のご主人は会社員で年収440万円、奥様も会社員で年収560万円

夫婦の年収を合算すると、世帯年収は1,000万円もあります。

これだけの年収があれば、返済比率はクリアできるだろうと予想しました。

 

ところが、ヒアリングをしてみると、A夫妻は、住宅を購入後に、

・自動車ローン 270万円

・ソーラーローン 260万円

があることが判明しました。

 

この2つのローン明細を確認したところ、合計で毎月6万円もの返済がありました。

これに住宅ローンの返済を合算すると、毎月20万円の返済となります。

 

月々20万円×12ヵ月=年間240万円

これに住宅ローンのボーナス返済が60万円(年2回合計)

月額返済分240万円+ボーナス返済分60万円=300万円

ご主人の年収は440万円ですから、ご主人単独では返済比率が約70%と全く通りません。

 

住宅ローン審査において、収入合算という方法があります。

同居配偶者or両親or子供のうち、1名を借主に加えることで、収入を合算できる方法です。

ただし、合算者の年収は50%までとしている金融機関が多いです。

 

☑ご主人の年収440万円+(奥様の年収560万円×50%)=720万円

☑720万円×返済比率35%=252万円

☑年間総返済額300万円 > 返済比率(35%)252万円

これでも、年間で48万円オーバーしている状況です。

 

よって、この場合、奥様の収入を100%合算できる金融機関で申し込むことが前提条件になります。

100%合算できれば、次のとおり、返済比率35%以内におさまる計算になります。

☑ご主人の年収440万円+奥様の年収560万円1,000万円

☑1,000万円×返済比率35%=350万円

☑年間総返済額300万円 < 返済比率(35%)350万円

 

 

再確認ですが、今回、A夫妻からの依頼は、

「子供の教育費を捻出するために、住宅ローンの毎月の返済額を削減したい」

「ボーナス返済はそのままで良いが、月額返済分を減らしたい」

です。

 

低金利への借り換えで、月々1万円程度は下がります。

しかし、教育費となりますと、中高生(平均)は公立で月換算4万円、私立で月換算7万円

これに塾などに通うとなると、もっとかかります。

 

月々1万円の削減でも、多少は教育費の足しにはなります。

しかし、A夫妻のニーズを満たしておりません。

そこで、2つの追加プランを検討することとしました。

 

☑1点目は、住宅ローンの返済期間の伸長です。

返済期間が伸長できれば、月々の返済額を更に低く抑えることができます。

A夫妻は両名とも40歳代ですので、返済期間を多少伸長しても、定年前には完済します。

 

☑2点目は、ソーラーローンの低金利への借り換え返済期間の伸長です。

ソーラーローンは、金利が3.15%と高く、残りの返済期間は約10年でした。

ソーラーローンも低金利に借り換えて、期間伸長できれば大きな削減になります。

 

問題はこの2つの壁をクリアできる金融機関があるか?という点です。

例えば、東京都内であれば、金融機関の数は100を超えます。

ですので、そういったイレギュラーな条件でも対応可能な金融機関は比較的見つけやすいです。

 

しかし、地方になりますと、金融機関の数が少ないため、ハードルが上がります。

ですので、条件交渉が必要になる場合もあります。

金融機関の審査や貸出条件は、画一的ですので、交渉で条件が簡単に変わるものではありません。

 

A夫妻の場合、東北地方ということで、住宅ローン取り扱い金融機関は約20行(メガ・ネット系含む)。

そのうち、

①収入合算100%

②期間伸長

③既存のソーラーローンの借り換え

 

この3つの条件に加え

④住宅ローン借り換えセンターの手数料も上乗せ可能な金融機関

→借り換え時のA夫妻の現金出費を0円とするため

の4つをクリアする金融機関をリサーチ又は条件交渉することになりました。

 

かなり高いハードルを超えなければなりません。

住宅ローン借り換えセンターでは、お客様の希望する最も条件の良い金融機関を探してきます。

このお客様の希望する最も条件の良い金融機関とは、必ずしも「最も金利が低い金融機関」とは限りません。

 

A夫妻の場合、金利が低いだけではニーズを満たさず、【最も条件の良い】には当てはまりません。

金利が低いのは当然として、子供の教育費を捻出したいという点が希望です。

ですから、月々の返済額を限りなく抑えるというプランが必要になります。

 

さ~対象となる金融機関は見つかったのでしょうか?

借り換え審査は通ったのでしょうか?

この結果は、次回のブログで書かせていただきます。

(つづく)

 

 

 

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