固定金利 VS 変動金利+繰上返済

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固定金利 VS 変動金利+繰上返済

 

欧州中銀「経済勢い鈍った」政策金利据え置き(2014/8/7 日本経済新聞)という記事が出ておりました。
日米欧などの先進国の中央銀行は、お金を大量に市場に供給し、経済を活性化するために、政策金利を低く抑えおります。

日本は黒田日銀総裁の旗振りのもと、異次元金融緩和を続行中で、政策金利(=変動金利に連動)を最低金利に据え置いており、ご存知の通り、住宅ローン金利も過去最低水準で推移しております。
アベノミクス効果もあり、少しずつ景気回復へ向かっているように感じます。

米国は景気回復の兆しが見えてきており、量的緩和を解除する方向で動いておりますが、市場の急激な変化を抑えるためか、金利は暫く低いままで据え置くというメッセージを出しております。

欧州は、景気がまだ回復の見通しが立たずデフレ懸念も強く、金融緩和と低金利政策は暫く続くことが予想されます。




やはり気になるのは、日本の金利(住宅ローン金利)の見通しです。
10年ほど前に、住宅ローンを固定金利で借りた人は「近いうちに金利が上がるだろう」と予想していた方が多かったと思います。

結果を見れば、上がるどころか予想以上に下がり続けました
ここまで下がるなら、最初から変動金利にしておけば、どれだけ元本が減っていたか!(数百万円の違い)と嘆いている方もおります。

さすがに、ここまで金利が下がったら、後は上がるだけだろう・・・と誰もがそう思うでしょう。

 

問題は、いつ頃、どのくらいのペースで金利が上がっていくのか?という点ですが、考えてもわかりません。

 

将来、金利が上がることを前提とするなら、

・固定金利でリスクヘッジをするか

・変動金利で元本が多く残っているうちに繰上返済をするなどの工夫が必要です。

 

 

 

例えば、元本3000万円、期間35年のローンを組んだ場合の比較例を示します。

【固定金利】2% 月々99,379円
【10年固定】1.5% 月々91,855円(固定差額▲7,500円
【変動金利】0.775% 月々81,576円(固定差額▲17,800円

 

 

5年間金利が変わらなかったとして、この差額分を毎月繰上返済した場合、5年後の残元本は次のようになります。

【固定金利】26,886,795円
【10年固定】26,148,458円(固定差額▲1,041,147円
【変動金利】25,107,311円(固定差額▲1,779,484円

 

 

10年間金利が変わらなかったとして、この差額を毎月繰上返済した場合、10年後の残元本は次のようになります。
【固定金利】23,446,458円
【10年固定】21,997,137円(固定差額▲1,975,764円
【変動金利】20,021,373円(固定差額▲3,425,085円

というような試算になります。

 

変動金利の金利上昇のリスクヘッジを、繰上返済でリスクヘッジするという方法を取られる方が増えております。

この場合、繰上返済手数料無料か低額でない場合は、貯金などで積み立てておき、一定額貯まったところで、まとめて繰上げ返済するという方法もあります。

このほか、固定金利の差額分相当額を、投資信託を毎月定額購入したり、積立型の保険商品の契約するという方法もあります。

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