東京近郊にある某県トップ地銀の貸付条件と審査基準の調査結果！
先週、東京近隣の某県のトップ地銀のローンセンターの方が当社（住宅ローン借り換えセンター／ＪＭＰパートナーズ）に見えられました。
この銀行では、住宅ローンの借り換えを推進しているそうです（どこの銀行も推進してますが・・・）。
住宅ローン借り換えセンターでは、複数の銀行に事前に打診することを知っていたようで、その比較検討の１行に加えて欲しいという内容でした。
要は、案件を投げて下さい！という依頼です。
実は、もともと打診候補銀行のリストには入っていたのですが、過去に何件か事前打診した際、審査基準が厳しい割に、条件がそれほど良くないということと、色々と利便性が良くないという理由から「使えない銀行」という印象を持っていたため、最近は案件を出してませんでした。
この銀行も、地元県では断トツのシェアを占めており、地元では殿様商売ですが、激戦区の東京都では苦戦しているようです。
ただでさえ競合が激しい東京都内において、東京隣県の各トップ地銀が東京へどんどん進出し、顧客争奪戦を繰り広げており、そこにメガバンクやネット系銀行の強烈な存在がある訳ですから、苦戦するのは当然と言えば当然です。
しかも、東京都内には地銀とあまり規模が変わらない信用金庫がたくさんあります。
最近では信用金庫も地銀と変わらない住宅ローン金利を打ち出しておりますので、より競争が激化しております。
こうなると、金利差があまりないため、金利以外の部分で借りる金融機関を決めている顧客が増えております。
例えば、融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険、繰上返済手数料などです。
そこで、来社された某地銀の方に貸付条件や審査基準をヒアリングしました。
貸付条件
○金利は、最優遇金利で0.975％。
保証料込みの金利なので、保証料別の表面金利は0.775％になります。
金利水準は一般的な地銀とあまり変わりません。
○融資事務手数料は無料ではないですが安いです。
フラット35を専門に扱っているモーゲージバンクなどでは、融資事務手数料を額面の2％とりますので、それと比較すれば断然安いですが、一般的な地銀と同じ水準です。
○保証料は既に述べた通り、貸付金利に含まれてますので、金利換算で0.2％かかります。
○団体信用生命保険は、通常の死亡保障付きは金利に含まれております。
その他、オプションでガン（＋0.2％）、三大疾病（＋0.3％）、失業補償（＋0.1％）です。
失業補償とは、万が一、会社都合などにより失業した場合、半年間の収入が補償されるという保険商品です。
○繰上返済手数料は、変動の場合は3,000円＋消費税、固定の場合は20,000円と消費税。
最近は繰上げ返済手数料を無料にしている金融機関が増えてきておりますが、これは痛いです。
更に、窓口での手続きしかできないという点は、利便性が悪く、この点は改善するよう本部と交渉した方が良いと伝えました。
審査基準
○返済比率は、プロパーローン（直接貸付）の場合は30％、全国保証を使う場合は30％～40％。これは年収が高くなっても一律とのこと。
○審査金利は、3.5％と高めの設定です。
○収入合算は、合算者（配偶者・親・子など）の年収の100％が合算されます。これはメリットがあります。
一通り、貸付条件や審査基準を確認しましたが、これといってお客様にプッシュする材料が見当たりませんでした。
それは正直にそのままお伝えしたうで、他に何か御行をプッシュできる特徴はありませんか？と質問しました。
□事前審査は時間がかかるが、本審査は2営業日で結論が出る。
○休日でも事前に言ってくれれば対応する。
これもプッシュ材料としては微妙な回答（笑）だったので、
「一度もお客様が銀行に行かずに、お客様の自宅などに行って頂き、全ての手続きが完了するというサービスは出来ませんか？」
という提案をしました。
これに対しては「何とか対応します」というやる気のある嬉しい返事を貰いました。
会社員の場合、平日に銀行へ行くには、会社を抜け出したり、休んだりしなければならず、多忙な方の場合、平日は全く動けないという方もおりますので、こういった顧客サービスは重要だったりします。
この点をプッシュ材料として、多忙なお客様に、この銀行のことを提案してみようと思います。
来社された某地銀の担当者の方のやる気は充分に伝わりました。
担当者（上席者含む）にやる気がない銀行には案件を持ち込みません。
場合によっては支店を変えることで、担当者を変えるということもします。
支店方針や担当者の熱意によって、諸条件や結論が左右することが実際にあるからです。
住宅ローン借り換えセンターでは、金利にあまり差がなければ、諸費用・融資額・細かいサービスなども調査し、お客様に提案していきたいと思います。
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