【住宅ローン】延滞したらどうなる？
住宅ローン借り換えセンター（運営：JMPパートナーズ）の望月です。
当社は別法人で住宅ローン再生センター（運営：プロフィットリソース）を運営しております。
こちらは、住宅ローンの返済が困難になってしまった方向けのサービスです。
住宅ローンの返済が困難になってしまった場合・・・
・そのまま放置したら、どうなってしまうのか？
・どのような解決方法があるのか？
について、解説していきたいと思います。
１度では書ききれないので、数回にわけて書いていきます。
まず、最初に住宅ローンの返済が困難になってしまった場合で
「そのまま放置したら、どうなってしまうのか？」について書きます。
延滞が１～２ヵ月続いてしまった場合は、
その返済の遅れを戻すことができれば取引は継続できる場合がほとんどです。
１ヵ月遅れがしばらく続いても、まあ大目に見てくれるでしょう。
しかし、３～４ヵ月遅れると事態は深刻です。
営業担当からの督促が強くなります。
場合によっては、債権回収の担当者に窓口が変わるかもしれません。
５～６ヵ月遅れると完全に債権回収になります。
アウトです。
（早いところは３～４ヵ月でアウト）
任意売却を進められるか、競売手続きに移行することになります。
住宅ローンを借りるとき、
金融機関が自宅不動産の土地と建物に抵当権という担保の設定をします。
これは、自宅不動産を売却した場合に、
他の債権者に優先して配当が受けられる法律上の権利です。
金融機関は競売にかけるなどして、
住宅ローンの回収を進めることになります。
ただ、問題は住宅ローンのほとんどはオーバーローンという点です。
売却しても全額返済できないケースがほとんどでしょう。
家を失ったうえ、まだ多額の住宅ローンが残るという最悪の状態です。
賃貸住宅に引っ越せば、家賃も別途かかります。
ですので、当たり前の話ですが、
一度、住宅ローンを借りたら、延滞しないことが重要です。
少し話はずれますが、
日本人の９割は、新築住宅を好みます。
欧米は真逆で、９割は中古住宅を好みます。
新築住宅の場合、買った瞬間に中古住宅になりますのでいきなり価値が２～３割落ちます。
中古住宅の場合は適正価格で買えば、価値は変わりません。
新築というステータスに大きな代償を払っているということになります。
気持ちはわかるのですが、非常に無駄なコストとも言えます。
その点、欧米人は合理的ですね。
古い中古住宅ほど価値が上がるというケースも多いです。
日本の場合、木造住宅であれば、法定耐用年数を基準に評価され
２２年経過すると価値が０円と評価されてしまいます。
もちろん、経済的価値はありますが評価としては０円、という意味です。
（固定資産税評価額とは違います）
さて、話を戻します。
競売を申し立てられた場合、裁判所から執行官が来ます。
不動産の価格調査です。
執行官が根ほり葉ほり家の中を見ていきます。
その後、競売にかける基準価格を算出し、
物件情報とともに一般に公開されます。
買主を募集するわけです。
そうなると、近所の人にも知られてしまうかもしれませんね。
「任意売却しませんか？」というチラシが不動産業者からたくさんきます。
自宅にもたくさん営業に押しかけてきます。
任意売却とは、債権者の同意を得て、
競売ではなく個別に買主を探して売却する方法です。
競売と何が違うのか？というと、
売買価格が任意売却の方が高くなる場合が多い点です。
少しでも高く売却して、住宅ローンへの返済を多くするという方法です。
競売だと、どうしても売却価格が低くなる傾向があるので、
任意売却で処理するケースが圧倒的に多いです。
競売にせよ、任意売却にせよ、最終的には他人に売ることになります。
競売はだいたい１年以内に終わります。
家に居座ることはできません。
居座っても、強制的に退去させられます。
もう一度、整理しますと
住宅ローンを延滞すると、強制的又は任意で売却することになり、
家を失ったうえに、まだ住宅ローンが残り、
賃貸住宅に引越し、家賃もかかる・・・
という踏んだり蹴ったりの状況に陥ります。
こうなる前に、いろいろと手を打つ必要があります。
早い段階であればあるほど、選択肢が広がります。
私が言う早い段階とは、住宅ローンの延滞が発生する前です。
１度でも、１回でも遅れる前です。
次回以降、どのような選択肢があるかを解説していきます。
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