え? 不動産評価が不足していても借り換えって出来るの!?

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皆さん

こんにちは!こんばんは!

JMPパートナーズ 歩くデータベースこと吉田です。

 

今回は前回、前々回の続きで、解説しきれていない部分

保証料とは?

不動産評価と保証料の関係性

③ 不動産評価不足でも借り換えは行えるの?

の解説でございます!

 

保証料とは

金融機関は融資をする際、『保証会社』と言うものを利用します。

保証会社とは、債務者が返済不可能になった際に、残った債務を保証してくれる会社です。

金融機関にとっての保険みたいなものですね!

 

つまり、保証料とは『金融機関を助ける保険』の保険料みたいなものという訳です。

 

ただ通常の保険と違うのは、保証会社が代理弁済をしてくれたからといって

債務者の債務が無くなる訳ではございません。

債務者からしたら請求が来る先や返済する先が金融機関から保証会社に代わるだけです。

 

じゃあ意味ないじゃん!!と思いますよね?

 

金融機関を助けるための保険なのに、

融資を受ける側が負担するのはおかしな話ですが

金融機関にとっては、大金を貸すのでそれぐらいの保険を掛けないと融資出来ないという訳です。

 

 

実際に住宅ローンを借りる際、金融機関の審査だけではなく、

実は保証会社の審査もあります。

 

その審査に通る方、つまり保証会社が保証を認めた方でないと、

基本的に金融機関は融資を行わないというのが現状なのです。

 

不動産評価と保証料の関係性

次は保証料の金額決定の仕組みについてご説明します。

簡単にいうと、保証料は融資金額 一万円に対して〇〇円という仕組みです。

 

例えば、融資金額一万円に対して保証料は350円で融資が2000万円だった場合

350円 × 2000 =875,000円 という訳です。

 

そうすると、気になるのは融資金額に対しての保証料の金額ですよね?

一万円に対しての保証料がいくらか?を決定するのにかかわってくるのは

申込人のご年収や返済比率、ご職業やご勤務先の規模などの申込人の属性』

融資金額に対しての不動産評価、つまり担保割合』の2つです。

 

借り換えの場合、保証料には『通常保証料』と『超過保証料』という

2種類がございます。

 

前回のブログで、住宅ローンというのは基本的には

オーバーローン(不動産の評価より負債が多い状態)だという事はお話ししましたよね?

 

通常保証料というのは、不動産の担保評価金額まで

超過保証料というのは、担保評価金額を超えた部分の保証料 となってます。

 

例えば 通常保証料が200円、超過保証料が1,000円

融資金額が2,000万円で不動産の評価が1,300万円だった場合

 

① 2,000万円のうち1,300万円が通常保証料

② 2,000万円のうち700万円が超過保証料

に該当しますので

 

① 200円 × 1,300 = 260,000円

② 1,000円 × 700 = 700,000円

合計 960,000円 が保証料となる訳です。

 

つまり、不動産の評価が高ければ高いほど

通常保証料(安い)の割合が増えますので、当然保証料は低くなります。

逆に不動産評価が低いと、超過保証料の割合が増えるので

保証料は高くなってしまう、といった仕組みです。

こういったわけで、不動産評価は保証料と密接な関係にあります。

 

もう一つは、お申込人のご年収や返済比率、ご職業やご勤務先の規模などの

お申込人の属性によって

通常保証料と超過保証料がそもそもいくらか?が区分されています。

(※これは金融機関によって評価の仕方などが異なります。)

 

つまり、ご年収が高く返済比率にも余裕があったり、公務員だったりすると

そもそもの保証料が安いランクに区分される、という訳です。

逆にカードなどの他の借り入れがあって、返済比率がギリギリだったりすると

余裕が少なく、返済が滞るリスクが高いかも?と見られ、

保証料が高いランクに区分されてしまう、という訳です。

 

不動産不足でも借り換えは行えるの?

不動産評価が不足したら絶対に借り換えが出来ないのか?

答えはいいえです。必ずしも不可能という訳ではございません。

 

その方法は大きく分けて3つです。

 

 

(1) 不動産評価をあまり重視しない金融機関を選定する

通常、金融機関は不動産評価の200%までしか融資をしません。

ですが、ご勤務先の規模が大きかったり、公務員の方だと、担保評価の300%までを融資上限としている金融機関があります。

すなわち、その金融機関では不動産の評価はあまり気にせず、勤務先の安定性を重視して、融資をするか判断しているという事ですね。

 

(2) そもそも、不動産評価をみない金融機関を選定する

金融機関によっては、そもそも不動産評価の何%(何倍まで)という基準を持たない金融機関が存在します。

もちろん、『全く無視』という訳ではないですが、不動産評価で融資をするかしないか?の判断をしていないという事です。

 

(3) 不動産評価を底上げする

え?そんなこと出来るの?・・・と思いましたよね?

 

出来ちゃうんです!!

 

どうやってするかというと・・・

 

リフォームをして、建物の価値を上げる方法です。

 

もちろん、金融機関によって

リフォームをした際にどのくらい不動産評価を加えてくれるか?は異なります。

 

ですので、ただリフォームをすれば良い!という訳ではなく

上手に金融機関を選定する必要があります!

 

さて、皆さん!

長々と説明して来ましたがお分かり頂けましたでしょうか!?

 

え?説明が長くて、良くわからない?

そんな方は下の3点だけ見てください!(笑)

 

【不動産の評価が低い場合のデメリット】

1.金融機関が融資をしてくれない可能性がある

2.お申込人の全体の評価としても、マイナスポイントの為、金利などの条件が悪くなる可能性がある

3.保証料が高くなる

 

3についてはどうしようもないですが

1・2については金融機関をうまく選定することにより、解決出来ることもあります。

 

ただ、そうは言っても、不動産の評価をあまり気にしない金融機関やリフォームの評価が高い金融機関を選ぶ!というのは簡単に出来ません。

 

もし!金融機関の審査に落ちてしまったが思い当たる節が全くない方!

不動産評価が不足しているかもしれません!

 

そんな方がいらっしゃいましたら

一度、当社へご相談されてみては如何ですか?

 

もしかしたら!当社のサポートがあればお借り換えが出来るかもしれません。

ご相談は無料ですので、お気軽にご相談ください!

 

JMPパートナーズ

担当:吉田

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