はじめて住宅ローンを借りる場合
はじめて住宅ローンを借りる場合
住宅ローン借り換えセンターでは、初めて住宅ローンを借りる方の相談も受け付けてます。
マイナス金利政策の導入により、住宅ローン金利が過去最低を更新中です。
その結果、今がチャンス！と、住宅を購入する方も増えてます。
初めて住宅ローンを借りる方の場合、おおまかに２つに分かれます。
Ａ 既に住宅購入（建築）の契約済みだが、金融機関を変えたいと考えている方
Ｂ まだ住宅購入は決まっておらず、住宅ローン全般の相談を希望する方
Ａの場合は、既にハウスメーカーに勧められた金融機関の条件では納得できず、もっと良いローンを探したいというニーズです。
Ｂの場合は、物件購入の前に、自分はいくらのローンが借りれるのか？どういう基準で金融機関を選べば良いのか？金利タイプは何が良いのか？など、基本的な相談です。
Ａの場合、ハウスメーカー紹介の金融機関で、提携ローンという形で比較的良い条件が提示されたりします。
しかし、最近は提携ローンではなくとも、普通にもっと良い条件のローンもあります。
ところが、金融機関の数や、ローン商品の数が非常に多く、かつ、最近では金利や内容がコロコロと変わるため、当センターの専門家でさえ、混乱する場合があります。
こういった状況下で、一般の方が最適なローンを選別するのは至難の技と言えます。
最近、当センターにコンサルを依頼してきたを田中さん（仮名）のケースをご紹介します。
田中さんは、ハウスメーカーの勧める提携ローンでは納得いかず、当センターに相談に来ました。
借入希望額は3,000万円。金利タイプは10年固定を希望。
提携ローンの『Ｘ銀行』は、10年固定、0.9％、という条件でした。
条件的には悪くはないですが、ベストではありません。
直近で、10年固定の最低は0.5％です。
ところが、田中さんの地域は取扱不可でした（地方はこういった点が不利ですね）。
そこで対象となる金融機関を全てリストアップし、リサーチをしました。
その中で選んだベストの金融機関として『Ｙ銀行』を田中さんに提案しました。
10年固定、0.8％です。
ハウスメーカーで提案された『Ｘ銀行』と、当センターが提案した『Ｙ銀行』の金利差はわずか0.1％です。
3,000万円を35年返済で借りた場合、単純計算では0.1％の金利差で発生する支払総額の違いは50万円程度です。
しかし、当センターの試算では、総支払額の差が、なんと400万円近くも出ました。
何が原因なのでしょうか？
これは、10年経過後の適用金利の差です。
一般的に、金融機関は貸付金利を決定する際、『基準金利－引き下げ金利』で、適用金利を決定します。
10年間という固定金利が終了した後の、11年目以降の金利は何％か？が重要です。
まず、金融機関によって、「基準金利」がそもそも違います。
また、「引き下げ金利の幅」も違います。
『Ｘ銀行』は、基準金利が高く、引き下げ幅も小さい。
『Ｙ銀行』は、基準金利が低く、引き下げ幅も大きい。
この2つの違いによって、11年目以降の金利に差がでます。
その結果、総支払額に大きな違いが出たということです。
基準金利は、金融機関毎に決定しており、かつ、変動します。
11年目以降の基準金利の差は現時点ではわかりません。
しかし、引き下げ幅はローンを借りた時点で確定します。
2つの銀行間の基準金利の幅が大きく変わるとは、あまり考えられません。
なので、現在の基準金利から、11年目以降の引き下げ幅で試算した結果、これだけの差がでた訳です。
一度、借りたことがある方は、何となく、このカラクリに気づく方もおります。
初めて借りる方はさっぱりわからない話だと思います。
次に、Ｂ まだ住宅購入は決まっておらず、住宅ローン全般の相談を希望する方 のケースを簡単にご紹介します。
当センターでは、まずいくら借りれるか？の診断をします。
これは、選択する金融機関やローン商品によって、大きく差が出ます。
選択する金融機関によって、借入可能額が1,000万円以上も差が出たりします。
※これは審査基準の違いです。
ですので、●●●●万円～●●●●万円まで借りれます、という診断をします。
どのように借りたら良いのか？（金利タイプ／返済方法／返済年数／連帯債務など）
また、繰上返済はどのように進めるべきか？などの相談もあります。
金利タイプは、それぞれのメリット・デメリットを説明しご本人に判断してもらいます。
（この説明は省略します）
返済方法は、元利均等か？元金均等か？の選択ですが、ほとんどの方が元利均等を選択します。
元金均等は、最初の支払額が多く、年数経過とともに月々の支払額が減っていきます。
ですので、変動金利で借りた場合、元金均等返済にしておけば、将来、金利が上昇しても、リスク回避になるというメリットがあります。
※その代わり、前半の返済額がきついです。
返済年数は35年で借りる方がほとんどです。
連帯債務に関しては、借入可能額（収入合算）の問題と、団信の両面で検討します。
（この説明も長くなるので省略します）
その他、繰上返済で注意が必要なのは、住宅ローン減税との兼ね合いです。
早い時期に繰上返済をした方が、利息は少なくなる効果は大きいです。
しかし、元本が減れば、減税額も減ります（控除額の上限以内の場合）。
繰上返済の際の最低返済額が設定されていたり、1円から返済できるところもあります。
繰上返済手数料が、有料もあれば、無料もあります。
こういった諸々の点を総合的に判断して、金融機関とローン商品を選択し、借り方なども検討します。
初めて借りる方に、これができるか？
リーサチや分析などに、相当の時間と労力をつぎ込まない限り、事実上は不可能と言えます。
ハウスメーカーは、正直、どんな融資条件であろうと、ローンが出れば良いという考え方をする傾向が高いです。
金融機関は、自分のところの商品しか進めませんし、他の金融機関のローン商品は把握してません。
そうなると自分で勉強し、調査するか、専門家に相談するしかないです。
自分で勉強し、調査すると言っても、働きながらでは、数ヶ月の時間をかけても難しいと思います。
はじめて借りる時は、ローンよりも住宅建築の方に目が行ってしまいます。
とりあえず、そこそこの条件でも借りられれば良い、というように妥協してしまいがちです。
しかし、そのために、数百万円もの損をする可能性もあります。
わからないという方は、住宅ローン借り換えセンター／住宅ローン審査対策センターにご相談ください。
丁寧に疑問にお答えします。
コンサルを依頼する場合は有料になります。
その代わり、満足いただける結果が出せるという自信があります。
まずは無料相談からスタートしましょう！
住宅ローン借り換えセンター／住宅ローン審査対策センター
０１２０－５５－２８４１
