【離婚】諦めないで！今の自宅に住み続ける３つの方法（最終章）
皆さんこんにちは！
住宅ローン借り換えセンターの西片（にしかた）です。
もうすっかり夏ですね。
暑がりの私には耐えがたい。。。
私は真冬でもエアリズムです。
さて
今回は、住み続ける編（全3部構成）の最終章
まだ前回までの記事をご覧頂いていない方はこちら↓
「住み続ける方法」の最終章
【プラン３】 借り換えor売買を用いて名義を一本化する
できれば避けて通りたかったこの方法。
何故かと言うと、
今までの方法以上にハードルが高いからです。
ただ、成功すれば、
現在よりも支払いが削減できるケースもありますし、
銀行の承諾を得た上で、ローンと不動産の名義変更が可能です。
（後々もめません）
では、具体的にどのように進めれば良いのか
今回はその全てを特別にお伝えしちゃいます。
（ノウハウが詰まっているので本当は言いたくないのですが、
解放します。春なので笑）
具体的なSTEPは次の通りです。
【STEP１】
お一人の年収で住宅ローンが返済できるか
（借り入れできるか）計算する
【STEP２】
融資の検討をしてくれる銀行を探す
【STEP３】
審査に必要な書類を準備する
【STEP４】
銀行の事前審査に申し込む
【STEP５】
銀行の本審査に申し込む
【STEP６】
現在借り入れをしている銀行に対して、一括で返済をする旨を伝える
【STEP７】
新しい銀行と融資の契約をする
【STEP８】
融資の実行日に元々の借り入れ銀行に行き、抵当権の解除書類を受け取る
【STEP９】
完了
お疲れ様でございました。笑
では、STEP１から順番に解説していきましょう。
【STEP１】
お一人の年収で住宅ローンが返済できるか
（借り入れできるか）計算する
ローンと不動産の名義を変更するということは、
元々、夫婦2人でローンを払っていた場合、
もしくは
片方がお一人で払っていた場合、
それを「お一人」で返済できるかどうかが
審査上の最重要ポイントとなります。
残念ながら、お一人での返済が難しい場合、
借り換えや売買を用いての名義変更は行えなくなってしまいます。
銀行は何をもって、「返済可能」と判断するのか？
「返済比率」の考え方が大きなウエイトを占めております。
「返済比率」に関しては、何回も取り上げておりますが、
年収に占めるローン返済の割合のことであり、
その上限％は、銀行毎に定めております。
一般的には、
年収400万円以上→35％
年収400万円未満→30％
と設定してる銀行が多いです。
例）年収350万円の方の場合
350万円×30％=105万円
住宅ローンや自動車ローン、クレジットカードのリボ払い等の
年間の支払いが
105万円以内に収まっていれば、返済比率30％以内ということになります。
毎月に直すと、87,500円 ですね。
どうでしょうか。
注意しなければいけないのは、
住宅ローンだけではなく、全てのお借入れの返済額が影響するという部分です。
自動車ローンやクレジットカードのリボ払いがあれば、
それも返済比率に含まれます。
これだけで済めばいのですが、
その「返済比率」を計算する際
銀行は「審査金利（みなし金利）」というものを使用します。
審査金利とは、文字通り、審査をする際の金利のことです。
銀行は住宅ローン審査を行う際、
実際に融資する金利ではなく、
少しストレスを掛けた（高めの）金利で返済額を計算し、
その金額が返済できるかどうかを見ています。
例えば、、、
融資の金利が０．７７５％だったします。
・3,000万円
・35年
・0.775％
で借り入れすると、
毎月の返済額は約８１，０００円です。
ではその銀行の審査金利が３％だった場合、、、
（審査金利が３％以上の銀行は結構あります）
毎月の返済額は約１１５，０００円になります
実際に０．７７５％で貸し出す場合も、
１１５，０００円を返済できる
ご年収がないと審査が通らないのです。
（銀行によっては審査金利が、融資の金利の銀行もあります）
長くなりましたが、
STEP1でのポイントは、
ご自身がお一人で、
現在の住宅ローンが組めるか（返済できるか）を計算するため、
銀行の返済比率と、審査金利を確認し、
計算をしてみることが重要となります。
STEP１の解説でこんなに長くなってしまいました。。。ｗ
今回全部お教えしてもいいのですが、
お読みいただいてる方も辛いと思いますので、
また何回かに分けることにいたします。
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お一人でも多くの方がこの問題を解決できますことを祈っております！
