住宅ローン診断士認定講習（大阪会場）
住宅ローン診断士認定講習（大阪会場）
土曜日に住宅ローン診断士認定講習（大阪会場）に講師として出席するため金曜から関西に出張（ブログ筆者）。
金曜は朝一東京を出て、昼から兵庫のお客様とローン借り換えの打ち合わせ。
普段は、首都圏以外は電話やメールでやりとりするのが基本ですが、何かの出張がある場合、それに合わせて遠方地へ出向く場合もあります。
終了後、すぐに大阪に戻り、夕方、大阪の金融機関に表敬訪問。
金融機関の訪問が終わった後、大阪のリフォーム会社の社長と、アパートローン借り換え案件の打ち合わせ。
→せっかく大阪に来たのでスケジュールを詰め込みまくりました。
打ち合わせの内容は、アパートローンを低金利又は期間延長への借り換えと同時に、大規模修繕工事の資金調達も同時に行うという計画。
依頼者はこのリフォーム会社のお客様で、修繕工事を担当し、私がローン調達を担当。
相談者の方とはまだ面談してませんが、聞くところによると８０代と高齢のため、相続対策の提案も必要になる可能性もありそうです。
この場合の相続対策の方法とは・・・
ローン借り換えと同時に、法人に所有権を移転し、将来、相続発生時は株式で相続するというスキーム。
こうすると、不動産評価ではなく、株式の評価で相続税が決まります。
法人化すれば、保険などを使った節税対策も使えます。
株式で相続するので、不動産の所有権が分散することも防げます。
ただし、法人設立、所有権移転などの余計な費用がかかるので、そこそこの規模の不動産でないと費用対効果が出ません。
そこそことは？最低でも１億単以上の物件でしょうか。
日本は高齢化社会を迎えておりますが、アパートなどの所有者のほとんどが６０歳、７０歳という年齢です。
来年から相続税の控除額が減るので、今まで相続税がかからない方でも相続税が発生することになります。
ですので、今から相続税対策をとっておく必要がある方が潜在的にはたくさんおります。
銀行もこういった顧客層（相続対策が必要な資産家）をターゲットに猛烈な営業攻勢をかけており、それに関するローンも大歓迎といった市場環境です。
最近は、若い世代のサラリーマン投資家も増えておりますが、なかなかここの顧客層には銀行は冷たいです。
土曜は、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の住宅ローン診断士認定講習（大阪会場）。
私（ブログ筆者）が講師を担当しました。
日本住宅ローン診断士協会の提携団体である住宅建築コーディネーター協会のセミナールームで開催させて頂きました。
住宅ローンの講義で、６時間ぶっ通しでしゃべりまくりです。
これは、しゃべる方も重労働ですが、聞いている側（受講者）もどっと疲れると思います。
いつも終わったとき、受講者の方は「もうお腹一杯」といった感じで、疲労感たっぷりの顔をしてます（笑）
認定講習で最も人気が高いのは、ケーススタディです。
最後の方にやるので、私も意識が朦朧とした中でしゃべってます。
私（ブログ筆者）は、住宅ローンやアパートローンの借り換えや借入れの現場プレイヤーでもあるので、机上の講義だけでなく、生の現場の話ができるのが強みです。
住宅ローン診断士を一人でも増やし、法令遵守を前提としたローン媒介ビジネスを日本で確立させたいと思います。
興味のある方は是非、日本住宅ローン診断士協会までお問い合わせ下さい。
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一般社団法人日本住宅ローン診断士協会 代表理事
住宅ローン借り換えセンター／アパートローン相談センター
株式会社ＪＭＰパートナーズ 代表取締役
望月保秀
2014年7月27日住宅ローン診断士認定講習（大阪会場）
