【住宅ローン】延滞したらどうなる？ー⑥
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代表の望月です。
さて、既に連載６回目となる【住宅ローン】延滞したらどうなる？－⑥を書きます。
過去の連載はこちら↓
今回はサービサーについての話です。
サービサーとは、債権管理回収を専門に行う会社です。
もともと債権回収を業務として行えるのは弁護士のみでした。
1991年頃、日本ではバブルが崩壊し、大不況に陥りました。
景気回復の為には金融機関の不良債権を早急に処理する必要性がありました。
そこで、不良債権の早期処理を目的に債権管理回収業に関する特別措置法ができました。
これがいわゆるサービサー法というもので
この法律に基づき法務省の許認可を得た法人がサービサーです。
設立要件は
・資本金５億円以上
・取締役に弁護士
・厳格なコンプライアンス体制
という非常に高い基準が設けられております。
許可を取るのに１年以上かかったりします。
現在は金融機関の子会社を中心に国内に８０社あります。
サービサーは債権管理回収の専門家集団ではありますが
非常に厳しい規制の中で回収業務を行うため
いわゆる「怖い取立屋」ではないということです。
サービサーは主に金融機関の保有する債権の管理回収を行います。
一般企業の売掛金や貸金は取り扱えません。
住宅ローンは金融機関の保有する債権なので
不良債権になるとサービサーに債権譲渡（売却）される場合があります。
不動産を売却する前に債権譲渡される場合と
不動産を売却した後に債権譲渡される場合があります。
一般的には不動産売却後の残ったローンが売却されるケースが多いです。
サービサーが金融機関の代理で回収交渉を行う場合もあります。
住宅金融支援機構のフラット３５は、サービサーが回収業務を代行してます。
この場合は、債権譲渡ではなく受託（回収の代理業務）です。
受託か債権譲渡かでは、全く意味が違います。
この違いについて説明します。
受託とは、債権者の代理でサービサーが債権回収を担当します。
しかし、サービサーには何ら和解に関する決裁権限はありません。
全て委託元の債権者の意向で回収を進めます。
また、住宅金融支援機構の場合は債権放棄（債務免除）は行われません。
延滞が一定期間経過するとサービサーから請求がきますがこれは代行業務です。
ところが債権譲渡の場合は、いくらか払えば残ったローンは
債権放棄（債務免除）する場合があります。
債権放棄とは、もう払わなくて良いということです。
例えば、３０００万円の住宅ローンが延滞した後
不動産を売却し２３００万円払い、７００万円のローンが残ったとします。
この７００万円をサービサーが金融機関から１００万円で買ったとします。
サービサーは１００万円以上回収できれば利益がでます。
仮に親族などの協力を得て、２００万円の支払原資をつくったとします。
それをもとに２００万円一括で支払うと、サービサーと交渉します。
もし２００万円一括で和解に成功すれば
残りの５００万円は債権放棄してくれるかもしれません。
これはサービサーとの交渉次第です。
サービサーがいくらで債権を買ったかは教えてくれません。
しかし、担保処分後の無担保債権ですからそんなに高い価格では買いません。
余談ですが、サービサーが高い価格で債権を買うケースがあります。
それは、分割返済中のローンです。
住宅ローンが延滞し、任意売却で自宅を売却したあと
毎月３万円を任意で分割返済していたとします。
そうなると、３万円×〇年分といった価格で債権を査定します。
（査定方法の例）
・３万円×２年分なら７２万円
・３万円×３年分なら１０８万円
・３万円×４年分なら１４４万円
・３万円×５年分なら１８０万円
これは複数のサービサーで競争入札で決めたりします。
逆に入金がないと低い価格で売買されます。
これを考えると、サービサーに債権譲渡されるまでは
分割返済しない方が良いという考え方もあります。
債権譲渡が行われた場合は、交渉によっては債権放棄の可能性が出てきます。
ということは、サービサーに債権譲渡された方が話がまとまり易い場合もあります。
注意が必要なのは、サービサーは回収の専門家集団ですので
強制執行（差押え）をしてくる可能性がある点です。
不動産は既に売却済みですが、その他、預貯金や給与といった部分です。
こういった差押えのリスクも出てきますのでその点も踏まえたうえで
対応が必要になります。
サービサーのことをなぜこんなに詳しく知っているか？とうと
実は私、昔、サービサーに務めていただことがあるからです。
債権回収や査定業務も経験があります。
現在は、住宅ローンの専門家として仕事をしておりますが
私は債権回収の専門家でもあります。
もう１０年も前になりますが
よくテレビ等にも出演する弁護士の谷原誠先生（みらい総合法律事務所）
と共著で債権回収の専門書を出版したことがあります。
「確実な債権回収のやり方と法律知識」（同文館出版）
（もう１０年も前の執筆ですので内容はちょっと古いですが）
ということで、万が一、住宅ローンが延滞して
サービサーに債権譲渡されたらご相談いただければ
対応方法についてアドバイスさせていただきますので
ご相談ください。
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