【住宅ローン】延滞したらどうなる？ー⑧
住宅ローン借り換えセンター（運営：JMPパートナーズ）
住宅ローン再生センター（運営：プロフィットリソース）
代表の望月です。
さて、既に連載８回目となる【住宅ローン】延滞したらどうなる？－⑧を書きます。
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過去の連載はこちら↓
① 延滞をそのまま放置したらどうなるのか？
② ローン見直しによる家計収支の改善方法とは？
③ リスケジュール（返済猶予）を認めて貰う方法とは？
④ 自宅を残す個人民事再生手続きのポイント
⑤ 競売と任意売却の違いとメリットとは？
⑥ サービサーに債権が売却されたらどうなる？
⑦ そのまま住み続けるセール＆リースバックとは？
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前回、セール＆リースバックという手法について解説しました。
なかなかハードルが高いことはご理解いただけたかと思います。
ポイントをまとめますと
☑買い取った後、賃貸してくれる買主がいるか？
☑不動産評価は足りているか？
☑足りない場合、不足額の現金を用意できるか？
☑どれだけ低い価格で売買することができるか？
☑賃料が払えるか？
といった課題があるという内容を書きました。
さて、今回はセール＆リースバックに関する解説の続きです。
何とかセール＆リースバックが組成できたとして
本当に買い戻しはできるの？
どうすれば買い戻しができるの？
について解説していきます。
セール＆リースバックを実行するにあたり
「できれば、いずれ買い戻したい」と考える方が多いです。
買い戻しを期待して、組成する方が多いのも事実です。
セール＆リースバックを組成した後、
改めて買い戻す場合ｍ売る時と買い戻す時の
合計で売買が２回行われることになります。
所有権移転の登録免許税や仲介手数料などの諸費用が２回かかります。
セール＆リースバック業者の買い戻しの利益も上乗せにされます。
当初、売る時に相当低い価格で売買しない限り
かなり諸費用がかかることになります。
経済合理性から考えると損な取引といえます。
それら（非経済合理性）をよく認識したうえで
セール＆リースバックを選択する必要があります。
そうまでして住み続ける必要があるか？です。
最初に申し上げておきたいのは
過去、私が組成したセール＆リースバックで
買い戻しまで完了したケースはありますが
圧倒的に割合的には少ないです。
なぜ少ないかというと、買い戻す際の
住宅ローンの組成がなかなかうまくいかない為です。
住宅ローンの専門家がやっても難易度が高いということです。
もともと自宅を所有していたご主人は
住宅ローンやカードローンを延滞していたことが原因で
個人信用情報に延滞情報の登録がされている場合がほとんどです。
ですので、ご主人本人が買い戻しの際に
住宅ローンを改めて借りることは事実上、困難と言えます。
できたとしても、５年～１０年先でしょう。
その頃には年齢もかなり高くなっており益々ハードルが上がります。
そもそも、そんな長い期間、賃貸で借りれるのか？
というと、相場では２～３年程度の賃貸期間が一般的です。
ですので、２～３年で現金が容易できない場合は、
現実的には身内親族でご主人以外のどなたかが
住宅ローンを借りて、買い戻すということになります。
その場合の候補者としては、奥様か子供ということになります。
候補者の方はもともとの住宅ローンの連帯債務者に
なっていないことが前提となります。
次に、住宅ローンの審査が通るか？という与信（審査）の問題があります。
これは一般的な金融機関の融資審査の基準をクリアしているか？です。
まず属性ですが、奥様の場合、パートでは審査対象になりません。
正社員だったとして、勤続年数が足りているか？
ですが、原則１年あれば審査のテーブルにのります。
年収が足りているか？が最も重要です。
住宅ローンの審査の基礎である返済比率が足りているか？です。
仮に、２，５００万円の住宅ローンを借りようとした場合
最低でも年収４００万円は必要になります。
年収４００万円に届かないケースが多いのが実情です。
あと、そもそも論なのですが
もともとご主人が所有していた自宅を同居の家族が買い戻す
という行為自体が金融機関は原則、融資対象外としてます。
そうなると、セール＆リースバックした後、
買い戻す家族の方がその物件に住んでいる状態（住民票登録地）
であれば「買い戻し」があからさまです。
買い戻しの住宅ローンでは審査のテーブルにすらのりません。
私はこの状態でも審査を通したことはありますが
あるテクニックを使って（不正行為ではない）
やっと審査を通したというものです。
この住所の問題ですが、別の住所地に住んでいた場合で
住民票も違う場合はどうなんでしょう？
別の住所地に住んでいた場合は
住宅ローン審査の土台にのる可能性は出てきます。
その場合でも、もともとご家族が所有していたということと
セール＆リースバックしたので身内親族が買い戻す
という旨の説明をそのまま金融機関に正直に自己申告すれば
審査のテーブルにはのりません。
では、隠せば良いのか？というモラルの問題がありますが
金融機関に対し、嘘はつかないことが大前提になります。
「言わないこと」と「嘘をつかないこと」の違いです。
「聞かれたら正直に答える」→「嘘をつかないこと」
「聞かれなければ、余計なことは言わない」→「言わないこと」
というスタンスで臨む必要があります。
これが良いか悪いかの議論はあるかと思いますが
貸すか、貸さないかを審査するのは金融機関側の問題です。
金融機関に申し込むうえで、必要な質問や申込記載項目があります。
ざわざ聞かれないことや、申込書に書く項目がないことまで
言う必要はないということです。
ここまで徹底しないと、セール＆リースバックの
買戻しの為の住宅ローンの組成は難しいということです。
どうすれば買い戻しの住宅ローンが組めるかは
以上のような審査基準や要件をきちんと整えたら
できる可能性はでてきます。
ただ、この場合でもどの金融機関に申し込むか？
といった銀行選定の問題があります。
もうこのレベルは素人では事実上、難しいと思います。
住宅ローン借り換えセンターの専門スタッフでさえ
頭を悩ませる問題でであり、難しい選択を迫られます。
余談ですが・・・
不動産の評価額より大幅にローン額が少なくて良いケース
例えば、２，５００万円の不動産評価に対し
１，０００万円から１，５００万円程度のローンが組めれば良い
というケースではノンバンクであれば審査は通る可能性はあります。
ノンバンクの基本的な審査基準は、不動産評価を重視するからです。
ただし、ノンバンクですから銀行と比較すると金利が高くなります。
３％後半から１５％までと選択するノンバンクによっても
金利が大きく変わります。
金利が低いノンバンクほど審査基準は厳しく
金利が高いノンバンクほど審査基準は緩くなります。
一旦、ノンバンクで借りてから、将来、金利の低い銀行で
借り換えるという２段階で臨む方法もあります。
以上、説明しました通り、セール＆リースバックをした後の
買い戻しのための身内親族による住宅ローンは
非常にハードルが高いことを認識しておいてください。
過去、私がセール＆リースバックを手がけたお客様で
娘さんが住宅ローンで買い戻したい、という相談がありました。
娘さんは、まだ２０代半ばのOL（正社員）で独身でした。
勤続年数や年収など基本的な属性は問題ありませんでした。
住所も買い戻し対象物件とは違うところに実際に住んでおりました。
問題は、この娘さんの誤った認識です。
父親からは、娘さんが住宅ローンを借りるために
「自宅を買い戻したい」
「名義を貸してくれ」
「ローンはお父さんが払うから大丈夫」
といった説明を受けておりました。
私がこの娘さんと直接お会いして説明した際も
「名義を貸せば良いんでしょ？」
「私は何もしなくていいんでしょ？」
「お父さん、ちゃんと払ってね」
という軽い認識でした。
私は娘さんい対し、次のような厳しい現実のお話をしました。
「名義を貸すのではありません」
「あなたが借りて、あなたが返すのです」
「あなたの個人信用情報にも借入情報が登録されます」
「払えなければあなたのところに回収の請求が来ます」
「将来、結婚し家を買うときに住宅ローンの連帯債務には参加できません」
「これらの事情は結婚前にも事前に言っておかないと夫婦間のトラブルになり兼ねません」
可能性のあるリスクを全て説明したところ
「話が違う」「そんな認識はなかった」
といって娘さんは借主になることを断ってきました。
依頼主でありクライアントであるお父様からは
「そんなことまでなんで言うのか！？」
という厳しい指摘を受けましたが
プロのローンコンサルタントとしてはここは譲れません。
このように身内親族でさえ、住宅ローンの借り手になるのは
ハードルが高いという一例です。
セール＆リースバックを組成したあと
買い戻しを強く希望するなら
買い戻し時の住宅ローンの借り手の了承や与信など
そこまで事前の絵を描いておく必要があります。
セール＆リースバックについて
リスクや懸念材料ばかり並べましたが
決して否定的な意見を持っている訳ではありません。
条件され揃えば組成できる可能性はあります。
むしろ、私は積極的に組成したいと思っております。
もし本当に取り組んでみたいという方はご相談ください。
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