離婚時の住宅ローン対策④
離婚・住宅ローン対策センターの望月です。
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前回までのブログはこちら↓
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離婚時の住宅ローン対策①
離婚時の住宅ローン対策②
離婚時の住宅ローン対策③
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離婚時の住宅ローン対策（著者：望月保秀）
（目次）
１ 離婚の時に問題となる住宅ローン
２ 夫名義の不動産と住宅ローンを妻が引き継ぐことができるか？
３ 夫が住宅ローンを払い続け、妻子が住み続けることができるか？
４ 売却して住宅ローンが残る場合で売却は可能か？
５ アンダーローンで住み続けたい場合どうすれば良いか？
６ 夫が住み続ける場合で、妻の連帯債務又は連帯保証を外すことは可能か？
７ 妻が住み続け夫がローンの支払いを延滞するとどうなるか？
８ 離婚に伴う財産分与によって税金はかかるか？
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離婚時の住宅ローン対策（著者：望月保秀）より引用
オーバーローンの問題
ところが、住宅ローンが残っている場合は、話は簡単ではありません。
売却しても住宅ローンが残ることを一般的に「オーバーローン」の状態と言います。
住宅ローンは最長３５年という長期で支払う契約が一般的となっており、元利均等で支払う場合、借入当初は利息充当額が大きく、元本が大幅に減っていくのはかなり年数が経過してからになります。
特に新築でマイホームを購入した場合、中古物件と違い、新築プレミアムという価格が上乗せされており、購入した瞬間に１～２割の評価減となることは珍しくありません。
例えば、3,000万円でマイホームを新築で建てたとします。
一度、居住してから１年以内に売却しようとして不動産業者に「いくらで売れますか？」と評価額の査定依頼をした場合、
3,000万円で購入したのに2,400万円～2,700万円でないと売れない、などといった価格が提示されるこがあります。
そういった背景もあり、仮に３０歳や４０歳代で離婚することになった場合、まだ、住宅ローンは返済開始から10年しか経過していない状態では、新規購入時に大きな頭金を入れていない限り（又は中古物件でない限り）、オーバーローンの状態となっている方がほとんどです。
オーバーローンの状態だと、売却して余ったお金を夫婦で分け合うということが出来ません。現金を分け合うどころか、借金を分け合う結果となります。
基本的に、オーバーローンの状態の場合、売却と同時に残債も一括決済が原則です。不足分の現金が用意できないと、金融機関は売却に同意しません。
よって、不足分の現金が用意できない場合は売却も困難となり、住宅ローンはそのまま継続して払わなくてはならない
という問題が発生することになります。
オーバーローンの状態では（不足分を埋めないと）
売却ができないということを知らない方がほとんです。
売却してローン残が残っても、残りは今までと同じように
分割で払えば良いのでは？と考えるわけです。
しかし書籍でも説明している通り、金融機関が応じてくれません。
不足分を一括で払えなければ、売却できないということです。
「なんで？」と思われる方もいるかと思います。
論理的な説明はできませんが
「そういうルールだから」としか言えません。
売却と同時に全額返済する場合は、売却は何ら問題ありません。
ローンが残る場合のみ売却には応じないという意味です。
絶対に売却に応じないか？というと絶対ではありません。
一定の状態になった場合は売却できます。
この説明は書籍の中で出てきますのでその章で詳しく解説します。
書籍内容に補足説明を書いて行くので、書籍よりも詳しい内容になります。
ただ、ブログでの解説は時間がかかりますので、先に要点をつかみたい方は
を購入いただきご一読頂ければと思います。
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