自宅の債務名義と所有権 離婚時どうする？
この家には私が住むから
あなたは出て行って と言う妻
もちろん所有権はもらうけど
ローンはあなたがそのまま払って とも言う妻
さあどうする？？
≪前提≫
自宅は妻と子供が居住する。夫は出ていく。
土地の所有権は妻、建物の所有権は夫と妻の共有、住宅ローンは夫婦の連帯債務
住宅ローン残高2500万円
離婚協議において
自宅の所有権は妻に分与、住宅ローンの債務は夫のままで連帯債務者から妻を外す（夫単独名義）
≪ 解決策 ① ≫
離婚成立前に、現在の住宅ローンを他銀行で夫単独名義にて借り換える。
その場合、妻所有の土地と建物は担保提供が必要で妻は住宅ローンの連帯保証人となる。
離婚時に夫名義の建物所有分を妻に財産分与する。
懸念点
①妻が担保提供（連帯保証人）を嫌がる
②離婚時に夫の建物所有を妻に財産分与しても住宅ローンに対する妻の担保提供及び連帯保証は継続される。
③本人が所有及び居住していない物件に住宅ローンは適用できないため、離婚成立後住宅ローンの融資先金融機関より契約違反を問われることがある。
④本人所有でない自宅の債務を夫が支払うため、妻に対する贈与となる
≪ 解決策 ② ≫
妻の担保提供（連帯債務）を受けない無担保の住宅ローンを活用して、夫単独名義で住宅ローンを借り換える
懸念点
①無担保住宅ローンの融資上限は2000万円のため、現在の残高を500万円下回り借り換えすることができない。
②住宅ローンの残高が2000万円を下回る離婚後に無担保住宅ローンを利用する場合も、本人居住の物件でないため夫がローンを借り換えすることができない。
③本人所有でない自宅の債務を夫が支払うため、妻に対する贈与となる
≪ 解決策 ③ ≫
無担保のフリーローンで現在の住宅ローンを借り換える。
懸念点
①フリーローンの場合融資上限が1000万円のものが多く数社組み合わせる必要がある。
②フリーローンの金利は住宅ローン比べはるかに高く、返済期間も短い。
※仮に2500万円を金利7.5%で15年返済した場合の月返済額は231,753円となり、返済総額は4171万円となる。利息は1671万円。
上記の解決策は
夫が所有権を持たず、かつ居住しない状況で単独で債務を背負う格好になるため、数々の懸念点が生じている。
離婚時の自宅所有権及び住宅ローンの債務については
自宅を所有する者が債務を負うのが本来であるため、以下のような解決策が望ましいと考える。
≪ 解決策 ④ ≫
離婚成立時に自宅所有権を妻へ分与する。住宅ローンは妻が借り換えし夫の債務を外し妻単独債務に変更する。もしくは現在の融資先より夫の債務を妻が引き受け、妻単独債務にする。なお住宅ローンの返済負担分を夫から妻へ支払いうことを離婚協議書内に明記する。
懸念点
妻に単独で融資を受けるための与信状況がある事。
現状妻に借り入れがないと仮定した場合、妻におおよそ400万円以上の年収が必要となる。
以上
住宅ローンの借り換えで≪前提≫にある夫妻の要望を満たす場合、上記のような方法がありますが、すべての方法において懸念点がありますのでご注意くださいませ。
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借り換えだけじゃない
住宅ローン診断士 橘和門
