アパートローンの違約金に注意！／アパートローン相談センター（JMPパートナーズ）

表面的な金利だけでなく諸費用を要確認特に固定を選択した場合は違約金などに注意

　このコーナーでは、「住宅ローン診断士」という立場から、アパートローンに関連したテーマを中心として連載を展開しています。

「住宅ローン診断士」というのは、不動産ローンに関するコンサルや提案に携わる専門資格者のことをいいます。

　今回は、ローンを借りる際の金利と諸費用の関係についてお話したいと思います。

住宅ローン診断士は主に住宅ローンの借り入れや借り換えの支援を行いますが、アパートローンも同様に取り扱っております。

アパートローンは取扱金融機関が住宅ローンよりも少ないため、住宅ローンを例に説明します。　

住宅ローンを借りる際、まず金利タイプとして、固定金利・変動金利・期間固定金利のいずれかを選択します。

住宅ローン診断士のような専門家は各金利タイプのメリットやデメリットの説明はしますが「このタイプが良いです」という断定的な説明はしませんので、各自のライフプランや返済能力などによって決めていただきます。

　その後、ローンを借りる方が最も気になるのが借入金利です。

直近では、住宅ローン金利は最も低いもので、変動金利で0・5％台という驚くような金利のローンも出ております。

固定金利では、返済期間が20年以内の場合は1・45〜2・15％、21年以上の場合は1・73〜2・43％（住宅金融支援機構、平成年5月時点）と、こちらも低い金利で推移しております。

　ここで注意しなければいけないのは諸費用です。表面的な金利の高低だけで判断してはいけません。

ローンを借りる際、保証会社に対する保証料は別途金利に上乗せしたり、最初から融資元本に組み込まれたりします。

　例えば、金利0・7％、別途保証料0・2％上乗せだった場合、実質的な金利は0・9％となります。

保証料込みで0・8％というローン商品があった場合、こちらの方が実質的には低いということになります。

また、金利は0・7％だが、保証料が元本に組み込まれていた場合、元本は増加する訳ですから、総支払額も増えることになります。　

これと同じように、団体信用生命保険や事務手数料なども同様のことが言えます。

住宅金融支援機構が取り扱っているフラット は、団体信用生命保険は任意加入となっており、金利や元本には含まれず、別途、年一括払いとなってます。これも本来であれば、諸費用として金利換算しないと、実質的な金利（総支払い額）がわかりません。

結局は、総支払い額を算出してみて、比較検討する以外、何が最も安いローンなのかが見えてきません。

これは、住宅ローンに限らず、アパートローンでも同じことが言えます。

それ以外の諸費用として、火災保険もしっかり内容を検討する必要があります。

近くに海や川がない土地で、水害補償が付いていた場合、それを外せば保険料も下がります。

現実問題として、火災保険は補償内容を深く確認せず、保険会社に勧められるまま契約してしまう方が多いのが実情ではないでしょうか。

　アパートローンの場合、気を付り上げ返済によって元本を減らしたり、金利の低い金融機関に借り換えても、違約金で利息削減効果が消えてしまう場合もあります。

違約金条項は金融機関によって設定していたり、していなかったり、違約金の計算方法も統一ではありません。

ですので、違約金についてはローンを借りる前にしっかり確認しておく必要があります。

　以上のように、ローンを選択する場合、表面的な金利だけでなく、諸費用の中身や総支払い額（実質的な金利）などを試算したうえで判断することが賢い方法と言えます。

参考文献

「望月保秀,「 表面的な金利だけでなく諸費用を要確認特に固定を選択した場合は違約金などに注意」,『家主と地主』」