リバースモーゲージへの借り換えで支払額軽減

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住宅ローン借り換えセンターアパートローン相談センターの望月です。

 

私が毎月執筆している「家主と地主」という月刊誌のコラム

「知っておきたい融資の注意ポイント」について

過去の分も含めて順番にご紹介させて頂きます。

※少し古い記事も含まれておりますがご容赦下さい。

 

リバースモーゲージへの借り換えで支払額軽減自宅のリフォーム資金として有効活用

 このコーナーでは、「住宅ローン診断士」という立場から、アパートローンに関連したテーマを中心として連載を展開しています。「住宅ローン診断士」というのは、不動産ローンに関するコンサルや提案に携わる専門資格者のことをいいます。

 今回はアパートローンではありませんが、リバースモーゲージというローンについてのお話をしたいと思います。

リバースモーゲージとは、高年齢者向けの融資で、自宅を担保に老後の生活資金などの目的に融資する制度です。

資金使途は原則自由ですが、投資や事業資金としては使えません。

まだ、取り扱っている金融機関が限られているため、世間ではあまり知られておりませんが、非常に使い勝手が良いローン商品です。

 リバースモーゲージの特徴としては、住宅ローンのように会社員などの定職についている必要はなく、無職の年金生活者でも融資が受けられるという点にあります。

 また、毎月、利息のみの支払いでよく、元本は生存中は支払わなくても良いという特殊なローンです。

金融機関によっては、利息も死亡後に支払う(生存中は何も払わくて良い)という商品もあります。

 では、本人が死亡した場合、元本返済はどうなるのか? ですが、原則は、担保となっている自宅を売却し元本を返済するというのが基本ルールとなっております。

ですので、不動産の評価は厳しく、土地評価額の50%程度が融資の限度額になります。

 さて、夫婦で住んでいて、ご主人が借主となっていた場合で、ご主人が先に死亡し、奥さん一人になってしまった場合も、自宅は売らなくてはならないのでしょうか。

この場合の対応は金融機関によって若干相違しますが、原則は、引き続き、配偶者がそのローンを承継することになり、配偶者が亡くなった時に売却し元金返済に充当します。

 前述した通り、リバースモーゲージは毎月利息のみの支払いで良いため、仮に定年後に住宅ローンが残ってしまっていても、リバースモーゲージに借り換えることで、毎月の支払額が軽減されます。

また、最近ではリフォーム資金としてリバースモーゲージを活用される方が多いです。

理由としては、リフォームローンを借りた場合、10年程度の元利均等返済ですと、年金収入からの返済では月次のキャッシュフローがきつくなるためです。

 その点、リバースモーゲージであれば、毎月の利息支払いで済みますので、キャッシュフローは軽減されます。高齢者向けのリフォーム資金の融資は、住宅金融支援機構でも取り扱っており、返済特例制度としてリバースモーゲージと同じ返済方法を採用しております。

 リバースモーゲージは、住んでいる自宅を担保とすることを前提としており、アパートオーナーが保有する賃貸物件は担保の対象にはなりません。

また、リバースモーゲージは自宅の土地を評価して貸すため、区分所有の場合は取り扱わない金融機関がほとんです。

 また、自宅の担保評価が高くとも、収入(年金)が少ない場合は、融資額が減額される場合もあります。

この時、パートやアルバイト収入は審査上の収入額には合算されません。

正社員であったとしても定年退職が近いため、給与は合算できません。

 しかし、賃貸アパートを保有しているオーナーの場合は、賃料収入は年金と合わせて収入合算できる場合があります。

高齢化社会に向けて、こういった使いやすいローン商品が今後も増えてくれることを期待しております。

 

参考文献

「望月保秀,「リバースモーゲージへの借り換えで支払額軽減自宅のリフォーム資金として有効活用」,『家主と地主』2015年8月 Vol58(98)」

 

リバースモーゲージは年金不足による高齢者の生活費を補うローンとして

政府も推奨している商品です。

ただ、取り扱う金融機関がまだ少なく、存在を知らない方が多いです。

 

 

この商品のすごいところは、不動産(土地)の評価さえあれば

年金で利息が払える範囲で借りれるという点です。

資金使途も自由ですので、使い勝手が良いと思います。

 

 

金利も一般的な不動産担保ローンと比較して低利であり

毎月、利息だけ支払えば元本返済は猶予されるというような

特殊なローン商品はリバースモーゲージだけです。

 

 

もっと多くの金融機関が新しいリバースモーゲージを

取り扱って欲しいと思います。

 

 

住宅ローン借り換えセンターでは過去に、

リバースモーゲージを住宅ローンの借り換え+生活資金確保で

コンサルティングしたことがあります。

このようなニーズがあればご相談下さい。

 

 

 

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