住宅ローン審査の肝【その3:前篇】

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住宅ローン審査の肝【その3:前篇】

 

 

住宅ローン審査の肝【その1】では、金融機関がローンを貸すか、貸さないか?の基本的な判断基準について解説しました。
住宅ローン審査の肝【その2:前篇】では、融資金額を決める4つの要素のうち、①返済比率(年収)、②返済期間について解説しました。
住宅ローン審査の肝【その2:後篇】では残りの2つ、③審査金利、④借入金について解説しました。

住宅ローン審査の肝【その3:前篇】では、担保評価のうち、土地の評価について解説します。

 

改めて確認したい方はこちら↓
住宅ローン審査の肝【その1】
住宅ローン審査の肝【その2:前篇】
住宅ローン審査の肝【その2:後篇】




 担保評価:土地

土地の評価方法は、基本は相続税路線価を使います。

計算は簡単で   相続税路線価 × 土地面積 = 土地評価額  で算出します。

相続税路線価は市場価格の70%程度の設定になってます。

 

相続税路線価とは、相続税贈与税の計算に使う数字です。

全国の道路(公道)毎に、1㎡当たりの価格を設定してあり、その道路に接する土地の評価が割り出せます。

国税庁が年1回更新し、WEB上で公開してますので、誰でも見れます。 国税庁HP 財産評価基準書

 

一般的に金融機関が言う「路線価」とは、この相続税路線価のことを言います。

路線価にはもう一つ「固定資産税路線価」というものが存在します。

また、土地の評価を出すうえで、「公示価格」という指標もあります(国土交通省が発表)。

※ここではそれぞれの違いなどの説明は省きます。

 

路線価評価額が土地評価のベースですが、それ以外に、土地の形が良いか、敷地に接する道路の幅や形状なども評価に影響します。

例えば、敷地に接する道路が、公道ではなく、私道の場合、そもそも路線価がありません。

こういった時は、私道が接する公道の路線価に更に掛目を入れて算出します。

 

アパートローンや大口の不動産担保ローンの場合は、不動産鑑定まで行ったりします。

しかし、住宅ローンの場合は、不動産担保ローンというより、借主の信用を重視したローンなので、担保評価額以上のローンが組めます。

一般的には、担保評価額の150%~200%までが目安ですが、それを超えて融資する場合もあります。

ですので、住宅ローンにおける担保評価は、それほど重要ではないと言えます。

 

ただし、中古住宅の場合は、注意が必要です。

「再建築不可」、「建ぺい率・容積率オーバー」、「借地権」、「協定道路」などの場合、ローン審査に影響します。

再建築不可」「建ぺい率・容積率オーバー」の場合は、(原則は)ローンが付きません。

 

借地権」もローン審査のハードルは非常に高いです。

借地権の住宅ローンは一切受け付けないという銀行も多いです。

協定道路」の場合は、私道部分を複数人で共有しているため、位置指定道路として道路認定されていない場合、共有者全員の同意書が必要です。

 

理想は、幅の広い道路に、敷地が大きく接した形の土地です。

理想形になればなるほど、土地の値段は上がります。

近隣相場よりも値段が安いと感じたら、訳あり物件だと疑う必要があります。

 

住宅ローン審査の肝【その3:後編】では、建物の評価について解説します。

 

住宅ローン審査について、しっかり学びたい方は、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の【住宅ローン診断士】の資格で学ぶことができます。

 

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