住宅ローン審査の肝【その3:後編】

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住宅ローン審査の肝【その3:後篇】

 

 

住宅ローン審査の肝【その1】→金融機関がローンを貸すか、貸さないか?の基本的な判断基準についての解説
住宅ローン審査の肝【その2:前篇】→融資金額を決める4つの要素のうち、①返済比率(年収)、②返済期間についての解説
住宅ローン審査の肝【その2:後篇】→残りの2つ、③審査金利、④借入金についての解説
住宅ローン審査の肝【その3:前篇】担保評価のうち、土地の評価についての解説

住宅ローン審査の肝【その3:後篇】では、担保評価のうち、建物の評価について解説します。

 

担保評価:建物

 

戸建の建物の評価は、原価法により算出します。

評価を出す時点の、その建物の再調達原価を求める方法です。

再調達原価とは、今と同じ状態の建物を建て直すと仮定した場合の価格のことです。

 

計算式は、 延床面積 × 再調達原価 ÷ 法定耐用年数 × 残存年数 となります。

※区分所有(分譲マンション)の評価方法は、ここでは割愛します。

 

延床面積とは、建物の不動産登記簿に記載されている、各階の床面積を合計した数字です。

「1階35.10㎡、2階33.20㎡」と記載されていた場合、その合計の68.30㎡が延床面積になります。

 

再調達原価とは、建物の構造ごとに設定する価格です。

また、金融機関ごとに価格の設定がバラバラです。

その時の物価によっても、価格設定が変わることもあります。

あくまで目安ですが、

木造 → 140,000円/㎡ ~ 150,000円/㎡

鉄骨 → 150,000円/㎡ ~ 180,000円/㎡

鉄筋コンクリート → 180,000円/㎡ ~ 200,000円/㎡

※軽量鉄骨は、登記簿上では骨格材の厚さがわからないため省略

 

法定耐用年数とは、機械、設備など減価償却資産の、法定上の使用可能な見積期間のことです。

国税庁が、構造や使用使途によって、細かく設定してます。

木造(住宅用)は、22年です。

鉄骨(住居用)は骨格材の厚さによって変わるのですが、4mm以上が34年です。

鉄筋コンクリート(住宅用)は47年です。

 

残存年数とは、法定耐用年数から、建物が建てられてから経過した年数を引いた法定耐用年数の残存期間のことです。

平成20年に建てられた木造住宅の場合、現在が平成26年ですから、6年経過してます。

木造住宅の法定耐用年数は22年ですから、22年-6年=16年が残存年数ということになります。

 

では、具体的に計算してみましょう。

【例題】 木造住宅、平成20年築、1階35.10㎡、2階33.20㎡

延床面積 → 35.10㎡+33.20㎡=68.30㎡

再調達原価 → 140,000円/㎡

法定耐用年数 → 22年

残存年数 → 22年-6年=16年

 

延床面積68.30㎡ × 再調達原価140,000円/㎡ ÷ 法定耐用年数22年 × 残存年数16年

=6,950,000円(千円単位を切り捨ててます)

 

以上の計算の結果、この建物の評価は695万円となります。

ただし、金融機関によっては、ここから更に掛目を入れる場合があります。

 

本来の不動産評価方法は、現地を見て、建物の状態を見たり、建物診断をするなどしないと正確な評価はできません。

この計算方法は、あくまで机上での簡易査定です。

 

金融機関は、アパートなどの大口ローンの場合は、現地を見て査定します。

しかし、住宅ローンの場合は机上査定だけで終わります。

 

もともと、住宅ローンは、不動産担保というよりも、借主の属性重視のローンです。

よって、ざっくりとした評価がわかれば良いということです。

 

住宅ローン審査について、しっかり学びたい方は、一般社団法人日本住宅ローン診断士協会主催の【住宅ローン診断士】の資格で学ぶことができます。

 

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